ВНЖ или юридическое лицо: как проще купить недвижимость в Италии?
🏡 Граждане Казахстана сталкиваются с ограничениями при покупке недвижимости в Италии как физические лица. Однако существуют два легальных способа обойти этот барьер: получение вида на жительство в Италии (ВНЖ) или покупка через юридическое лицо. В статье разбираем все возможные варианты.
- Почему граждане Казахстана не могут покупать недвижимость?
- Почему ВНЖ другой страны ЕС не дает права на покупку?
- Как быстро получить ВНЖ Италии?
- Покупка через юридическое лицо
- Что выбрать: ВНЖ или юрлицо?
- Налоги физ. юр лица
- Часто задаваемые вопросы
🔹 Почему граждане Казахстана не могут покупать недвижимость в Италии как физические лица без?
Согласно принципу взаимности (principio di reciprocità), иностранцы могут покупать недвижимость в Италии только в том случае, если их страна предоставляет такие же права гражданам Италии.
🇰🇿 В Казахстане иностранцы могут приобретать недвижимость только при наличии ВНЖ Казахстана, что создает аналогичное ограничение и для граждан Казахстана в Италии.
🚫 Физическое лицо без ВНЖ Италии не может купить недвижимость.
✅ Гражданин Казахстана с ВНЖ в Италии может свободно покупать недвижимость.
✅ Юридическое лицо, зарегистрированное в Италии, также может приобрести недвижимость.
Таким образом, самый простой путь для покупки недвижимости – это получение ВНЖ в Италии. Если же ВНЖ нет, тогда остается вариант покупки через юридическое лицо.
🔹 Почему ВНЖ другой страны ЕС не дает права на покупку недвижимости в Италии?
Многие полагают, что наличие ВНЖ любой страны ЕС позволяет автоматически приобретать недвижимость в Италии. Однако это не так.
❌ Важно! ВНЖ другой страны ЕС не дает право на покупку недвижимости в Италии, так как Италия оценивает право покупки по гражданству, а не по резидентскому статусу в других странах.
✅ Какой есть выход?
✔ Получить второе гражданство любой страны, с которой у Италии есть взаимность (например, Португалии, Испании, России...). В этом случае ограничение снимается.
✔ Оформить ВНЖ Италии – это самый удобный путь, так как резиденты Италии могут покупать недвижимость без ограничений.
🔹 Как гражданину Казахстана с ВНЖ другой страны ЕС быстро получить ВНЖ Италии?
Если у вас уже есть ВНЖ другой страны ЕС, процесс получения ВНЖ Италии может быть упрощен.
1. ВНЖ по финансовой независимости (Residenza Elettiva)
✔ Подходит, если у вас есть стабильный пассивный доход (€31 000+ в год).
✔ Быстрый процесс оформления – можно подать документы из Италии.
✔ После получения ВНЖ можно сразу покупать недвижимость.
2. ВНЖ через бизнес или самозанятость (Lavoro Autonomo)
✔ Можно открыть ИП или компанию (SRL, SRLS) и оформить ВНЖ.
✔ Не требуется высокая зарплата, но нужно показать реальную бизнес-деятельность.
✔ Подходит, если планируется покупка недвижимости под сдачу в аренду.
3. ВНЖ через работу (Lavoro Subordinato)
✔ Если есть контракт с итальянским работодателем, можно подать на ВНЖ.
✔ Дает полный доступ к рынку недвижимости как физическому лицу.
4. Инвестиционная виза (Investor Visa)
✔ Подходит для крупных инвесторов (вложения от €250 000).
✔ Дает право на ВНЖ с возможностью покупки недвижимости.
💡 Итог:
✔ Если у вас уже есть ВНЖ в другой стране ЕС, лучший путь – оформить ВНЖ Италии через пассивный доход или бизнес.
✔ После получения итальянского ВНЖ вы сможете купить недвижимость без ограничений.
🔹 Покупка недвижимости через юридическое лицо
Если получение ВНЖ невозможно или нецелесообразно, есть альтернативный путь – покупка через компанию (SRL, SRLS и другие виды бизнеса).
| Вид компании | Минимальный капитал | Особенности |
|---|---|---|
| SRL (Società a Responsabilità Limitata) | €10 000 | Аналог ООО, оптимальный вариант. |
| SRLS (упрощенная SRL) | €1 | Минимальный капитал, но ограниченные возможности. |
| SPA (Società per Azioni) | €50 000 | Для крупных инвесторов. |
| SAS (Società in Accomandita Semplice) | Без требований | Подходит для семейного бизнеса. |
| Ditta Individuale (ИП) | Нет требований | ❌ Не подходит, так как не является юрлицом. |
✅ Оптимальный вариант – SRL:
✔ Позволяет покупать недвижимость без ограничений.
✔ Можно использовать для сдачи жилья в аренду.
✔ Ограниченная ответственность владельца.
🔹 Какой вариант выбрать: ВНЖ или юридическое лицо?
| Критерий | Покупка с ВНЖ | Покупка через компанию |
|---|---|---|
| Легкость оформления | ✅ Проще, как для резидента | ❌ Требуется регистрация бизнеса |
| Дополнительные налоги | ❌ IMU (если не основное жилье) | ✅ Корпоративные налоги |
| Ограничения на покупку | ❌ Нет | ✅ Только через компанию |
| Возможность сдачи в аренду | ✅ Без ограничений | ✅ Требуется бухгалтерский учет |
| Затраты на содержание | ✅ Меньше | ❌ Выше (налоги на бизнес) |
💡 Итог:
✔ Если у вас есть возможность получить ВНЖ, покупка будет проще и дешевле.
✔ Если ВНЖ получить невозможно, юридическое лицо – единственная альтернатива.
🔹 Итог: Как гражданину Казахстана купить недвижимость в Италии?
✔ Лучший способ – получить ВНЖ Италии и купить недвижимость как физическое лицо.
✔ Если ВНЖ нет, остается вариант покупки через SRL или другое юридическое лицо.
✔ При покупке через компанию важно учитывать дополнительные налоги и правила отчетности.
🔹 Какие расходы при покупке недвижимости через компанию?
При покупке недвижимости через SRL или другое юридическое лицо необходимо учитывать дополнительные налоги и затраты на содержание бизнеса.
📌 Основные налоги и расходы:
| Статья расходов | Ставка / сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Корпоративный налог (IRES) | 24% | От чистой прибыли компании |
| Региональный налог (IRAP) | 3,9% | В зависимости от региона |
| Налог на покупку недвижимости | 9% от ком. стоимости (или 2% для жилого фонда) | Если покупка не для коммерческого использования |
| НДС (IVA) | 10% – 22% | Зависит от типа недвижимости |
| Ежегодные бухгалтерские услуги | от €1 500 – €3 000 в год | Ведение отчетности, налоговая декларация |
| Муниципальный налог на недвижимость (IMU) | 0,4% – 1,06% | Обязателен для юридических лиц |
| Затраты на содержание компании | от €1 000 – €2 000 в год | Госпошлины, обязательные сборы |
💡 Важно!
✔ Корпоративные налоги (IRES и IRAP) зависят от прибыли компании. Если недвижимость используется как актив без сдачи в аренду, налогообложение минимально.
✔ Муниципальный налог (IMU) обязателен для коммерческой недвижимости и жилых объектов, купленных на юридическое лицо.
✔ Расходы на содержание компании включают ежегодную отчетность, услуги бухгалтера и обязательные сборы.
✅ Вывод:
✔ Покупка через SRL выгодна для коммерческой недвижимости и сдачи в аренду.
✔ Для личного проживания проще получить ВНЖ Италии и купить недвижимость как физлицо – так налоги будут ниже.
(FAQ)
✅ Могу ли я купить недвижимость в Италии как гражданин Казахстана?
Только если у вас есть ВНЖ Италии или если вы покупаете через зарегистрированное юридическое лицо.
✅ Как быстрее получить ВНЖ для покупки жилья?
Оптимальный путь – ВНЖ для финансово независимых лиц (residenza elettiva) или бизнес-виза.
✅ Можно ли купить недвижимость через индивидуальное предпринимательство (ИП)?
Нет, так как Ditta Individuale не является юридическим лицом.
✅ Какой налог на недвижимость в Италии?
IMU (если недвижимость не является основным местом жительства), а также регистрационные и нотариальные сборы.
✅ Можно ли сдавать в аренду недвижимость, купленную через SRL?
Да, но потребуется бухгалтерский учет и уплата корпоративного налога.
✅ Можно ли купить недвижимость через юридическое лицо?
Да, граждане Казахстана могут приобрести недвижимость через зарегистрированную в Италии компанию (SRL, SRLS и др.).
✅ Как быстрее получить ВНЖ Италии для покупки недвижимости?
Самый быстрый способ – оформить ВНЖ для финансово независимых лиц (Residenza Elettiva) или открыть компанию и получить ВНЖ как предприниматель.
✅ Какие налоги платит юридическое лицо при покупке недвижимости в Италии?
Корпоративный налог (24%), региональный налог (3,9%), IMU (до 1,06%), а также ежегодные расходы на бухгалтерию и содержание бизнеса.
✅ Что выгоднее – покупать через ВНЖ или юридическое лицо?
ВНЖ – проще, дешевле, меньше налогов. Покупка через SRL требует дополнительных расходов, но подходит для инвестиций в аренду.
🔥 Если вам нужна помощь с оформлением ВНЖ или регистрацией компании, обратитесь к профессионалам!
Министерство иностранных дел Италии – информация о принципе взаимности
