📌 Введение
В 2024-2025 годах в Италии вступили в силу новые правила регулирования краткосрочной аренды. Государство усиливает контроль за этим рынком, чтобы ограничить рост арендных цен для местных жителей, повысить прозрачность налоговой системы и минимизировать нелегальные аренды.
Теперь в ряде городов вводятся ограничения на количество сдаваемых в аренду объектов, обязательное налогообложение для платформ Airbnb и Booking, а также новые требования к регистрации гостей.
- Новые ограничения на краткосрочную аренду
- Минимальный срок аренды
- Новые налоги для арендодателей
- Обязательная регистрация гостей
- Штрафы за нелегальную аренду
- Кейсы и примеры
- Основные изменения в правилах краткосрочной аренды
- Заключение
- Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Разберем все ключевые изменения, которые касаются владельцев недвижимости и арендаторов.
📌 Новые ограничения на краткосрочную аренду в Италии
🔹 Сколько квартир можно сдавать в аренду?
Некоторые регионы, например, Тоскана, уже ввели ограничение на количество объектов недвижимости, которые можно сдавать в аренду.
Главная цель – предотвратить превращение городов в туристические «дормитории», где вся недвижимость используется исключительно для аренды.
Основные ограничения по регионам:
| Регион / Город | Лимиты на сдачу в аренду |
|---|---|
| Тоскана (Флоренция) | Не более 2 объектов на владельца |
| Рим | Ожидается введение квот в 2025 году |
| Милан | Возможное ограничение на центр города |
| Венеция | Запрет на сдачу в аренду без лицензии |
| Болонья, Неаполь | Разрабатываются новые меры |
📌 Важно: В регионах с ограничениями владельцы больше не смогут сдавать 3 и более объекта, что делает этот бизнес менее прибыльным.
📌 Минимальный срок аренды: минимум 2 ночи
Теперь в ряде популярных туристических городов нельзя сдавать жилье на 1 ночь. Введен минимальный порог в 2 ночи.
Кому это выгодно?
- Владельцам отелей и гостиниц, которым ранее приходилось конкурировать с бюджетными вариантами аренды на сутки.
- Властям, которые хотят сократить поток «туризма одного дня», когда путешественники приезжают лишь на несколько часов и не оставляют значительных денег в экономике.
Где уже действует минимум 2 ночи аренды?
- Флоренция
- Рим (в историческом центре)
- Венеция (старый город)
Ожидается, что в 2025 году такие ограничения могут появиться в Милане, Неаполе и Болонье.
📌 Новые налоги и обязательства для арендодателей
🔹 Airbnb и Booking теперь обязаны платить налоги за владельцев
Ранее многие владельцы недвижимости уклонялись от налогов, так как доход от аренды не всегда декларировался.
Теперь Airbnb, Booking и другие платформы обязаны автоматически удерживать налог 21% с каждого платежа и перечислять его в налоговую службу Италии.
📌 Что изменится для владельцев?
✅ Они больше не смогут получать деньги «в черную».
✅ Airbnb автоматически отправляет данные о доходах владельца в налоговую.
✅ Осложняется аренда без регистрации и уплаты налогов.
Таким образом, владельцы не смогут избежать налогообложения, даже если они официально не декларируют доход.
📌 Обязательная регистрация гостей в полиции
Любой владелец квартиры, сдаваемой в аренду, теперь обязан вносить данные каждого гостя в систему «Servizio Alloggiati« от Полиции Италии.
📌 Что это значит для арендодателей?
- Регистрация должна проходить в течение 24 часов после заезда.
- Данные отправляются в электронную базу МВД Италии.
- Владельцам грозят штрафы, если гость не зарегистрирован.
📌 Крупные штрафы для нелегальной аренды
Итальянские власти ужесточают меры против владельцев, которые сдают жилье без налогов и регистрации.
Теперь за незарегистрированную краткосрочную аренду штрафы могут достигать 5 000 – 10 000 евро за объект.
📌 Кейсы и последствия новых законов
1️⃣ Кейс: Почему Airbnb заплатил 576 миллионов евро штрафа?
Airbnb долгое время не платил налог в размере 21% с доходов итальянских арендодателей.
Однако в 2024 году налоговая служба Италии (Agenzia delle Entrate) подала иск против платформы и выиграла суд.
📌 Результат:
- Airbnb выплатил 576 миллионов евро штрафа.
- Теперь платформа автоматически удерживает налог 21%.
- Владельцы больше не могут уклоняться от уплаты налогов.
2️⃣ Кейс: Флоренция ограничивает аренду квартир
В 2023 году Флоренция ограничила количество объектов, сдаваемых в аренду для каждого владельца.
📌 Что это значит?
- Инвесторы больше не могут массово скупать квартиры для аренды.
- У местных жителей появилось больше доступного жилья.
- Аренда подорожала, но стало больше долгосрочных предложений.
Ожидается, что аналогичные меры примут Милан, Венеция и Рим.
📌 Основные изменения в правилах краткосрочной аренды
🔹 Запрет на использование автоматизированных систем заселения
С декабря 2024 года в Италии введен запрет на использование автоматизированных систем заселения, таких как key-box и self-check-in. Теперь владельцы обязаны лично встречать гостей для проверки их документов и идентификации личности. Это направлено на предотвращение использования жилья лицами с поддельными документами и обеспечение безопасности.
🔹 Введение национального идентификационного кода (CIN)
Все объекты, сдаваемые в краткосрочную аренду, должны иметь национальный идентификационный код (CIN). Владельцы обязаны указывать этот код на всех онлайн-платформах, включая Airbnb и Booking. За несоблюдение этого требования предусмотрены штрафы до 5 000 евро для владельцев и до 3 000 евро для платформ.
🔹 Повышение налоговой ставки для владельцев нескольких объектов
Согласно новому бюджету на 2024 год, налоговая ставка на доходы от краткосрочной аренды повышена с 21% до 26% для владельцев, сдающих в аренду более одного объекта в налоговый период. Это изменение направлено на борьбу с нехваткой доступного жилья в популярных туристических направлениях.
📌 Региональные инициативы по ограничению краткосрочной аренды
🔹 Флоренция
Флоренция стала пионером в борьбе с чрезмерным туризмом, введя запрет на новую краткосрочную аренду жилья в историческом центре города, охраняемом ЮНЕСКО. Это направлено на сохранение культурного наследия и обеспечение доступности жилья для местных жителей.
🔹 Рим
В Риме власти поддерживают инициативы по ограничению краткосрочной аренды и планируют внедрять новые правила для защиты интересов местных жителей и обеспечения безопасности в преддверии юбилейного года Ватикана в 2025 году.
📌 Мнения и реакции на новые правила
🔹 Поддержка со стороны властей
Министр туризма Италии Даниела Сантанке отметила, что новые меры являются важным шагом для предотвращения рисков и обеспечения позитивного туристического опыта как для посетителей, так и для операторов туристического бизнеса.
🔹 Критика со стороны индустрии краткосрочной аренды
Представители индустрии краткосрочной аренды выражают обеспокоенность, утверждая, что запрет на автоматизированные системы заселения может негативно сказаться на бизнесе и удобстве гостей. Они предлагают использовать технологии, такие как распознавание лиц, для удаленной проверки личности гостей
📌 Заключение: стоит ли продолжать сдавать жилье в аренду в Италии?
✅ Кому выгодны новые правила?
- Владельцам одной или двух квартир (они меньше попадают под ограничения).
- Тем, кто работает официально и платит налоги.
- Владельцам гостиниц, которые теперь не конкурируют с нелегальной арендой.
❌ Кому стало сложнее?
- Тем, у кого более 3 квартир, так как теперь это запрещено в некоторых регионах.
- Владельцам, которые сдавали жилье «в черную», так как теперь Airbnb платит налоги автоматически.
📌 Вывод:
Краткосрочная аренда в Италии становится более сложной, но не уходит с рынка. Важно следовать новым правилам, регистрировать аренду, платить налоги и сдавать жилье официально.
🔥 Если у вас уже есть недвижимость в Италии и вы сдаете ее в аренду, обязательно изучите новые требования, чтобы избежать штрафов.
🔎 Следите за обновлениями законодательства, чтобы не попасть под штрафы и сохранить выгодность аренды в Италии! 🚀
5. Часто задаваемые вопросы FAQ
❓ Можно ли сдавать квартиру в Италии без регистрации?
❌ Нет. Теперь все арендаторы обязаны регистрировать гостей через МВД (Servizio Alloggiati).
❓ Сколько квартир можно сдавать в аренду в Италии?
📌 В некоторых регионах (например, в Тоскане) максимум – 2 квартиры. В других городах пока таких ограничений нет.
❓ Какие налоги на аренду в Италии в 2024?
✅ Airbnb и Booking автоматически удерживают 21% налога и отправляют его в налоговую службу.
❓ Можно ли сдавать жилье на сутки?
❌ В некоторых городах, таких как Флоренция, теперь минимальный срок аренды – 2 ночи.
❓ Как избежать штрафов за нелегальную аренду?
✅ Регистрация гостей, налоговые декларации, соблюдение новых правил – основные способы избежать штрафов до 10 000 евро.👉 https://www.agenziaentrate.gov.it
