Как купить дом в Италии: пошаговое руководство по покупке недвижимости

Купить дом в Италии: пошаговое руководство

После долгих лет работы в сфере недвижимости я понял, насколько важен процесс покупки дома — будь то для инвестиций или для личного проживания. Этот шаг может стать одним из ключевых решений в жизни человека, особенно в Италии, где недвижимость всегда была важной частью культуры. Именно поэтому я решил создать самое полное руководство по покупке дома, которое поможет избежать типичных ошибок и сделает процесс более понятным.

Создание этого руководства потребовало значительных усилий не только от меня, но и от моей команды. Мы провели сотни часов консультаций с нашими клиентами, экспертами и профессионалами рынка, чтобы собрать всю необходимую информацию и предложить решения для наиболее распространённых проблем.

Это руководство поможет вам на каждом этапе покупки, начиная от выбора подходящего объекта и заканчивая заключением сделки с нотариусом. Рекомендую сохранить эту страницу, чтобы вернуться к ней, когда понадобится. Мы будем регулярно обновлять её в соответствии с новыми требованиями законодательства и рынка.

Что нужно сделать перед покупкой дома?

Перед тем как приступить к просмотру объектов, важно:

Определить, какой именно дом вам нужен.
Выяснить, сколько будет стоить покупка (налоги, сборы и возможные дополнительные расходы).
Оценить возможность получения ипотеки и рассчитать свой бюджет.

Поиск недвижимости Самый эффективный способ поиска недвижимости — это комбинирование онлайн-порталов, таких как Immobiliare.it, Idealista и Casa.it, с осмотром объектов на территории. Также важно использовать личные связи и рекомендации. Поговорите с друзьями и коллегами: иногда самые выгодные предложения приходят через знакомых.

Что делать перед покупкой дома?

Прежде чем приступить к поиску недвижимости для покупки, нужно выполнить несколько важных шагов, которые помогут вам лучше оценить свои возможности и требования. Эти действия помогут вам:

Оценить бюджет — важно определить, сколько вы реально можете потратить на покупку недвижимости, учесть ипотеку и дополнительные расходы.
Подсчитать расходы — узнать, какие дополнительные затраты могут возникнуть, такие как налоги, услуги нотариуса, агентские сборы и регистрация договора.
Определить характеристики желаемого жилья — заранее продумайте тип, размер, местоположение и состояние недвижимости.

Эти шаги могут показаться простыми, но они значительно упростят процесс покупки и помогут сэкономить как время, так и деньги.

Сколько стоит покупка дома?

Затраты на покупку недвижимости включают не только стоимость самого дома, но и дополнительные расходы, такие как:

Услуги нотариуса
Налоги
Оплата агентства
Регистрация контракта
Потенциальные расходы на ипотеку

Эти расходы обычно составляют около 10% от стоимости дома. Например, при покупке недвижимости за 100 000 евро дополнительные затраты могут составить около 10 000 евро.

Вы можете получить более детальную информацию о налогах и затратах, связанных с покупкой жилья, в статьях:

Расходы на покупку первого дома: агентство, нотариус, налоги
Налоги на покупку недвижимости: сколько платить?

Проверка возможности получения ипотеки

Если вы планируете финансировать покупку дома через ипотеку, первым шагом будет обращение в ваш банк или к ипотечному брокеру. Это позволит вам понять, какую сумму вы можете рассчитывать получить в кредит.

Для начала вы можете воспользоваться калькулятором ипотеки, чтобы рассчитать ежемесячные платежи, перейдя по ссылке:

Калькулятор ипотечных платежей

Также рекомендуем ознакомиться с следующими статьями для более глубокого понимания:

Калькулятор ипотечных платежей: всё, что нужно знать
Ипотека на 100% стоимости дома: что нужно знать
Сколько процентов платить по ипотеке на 100 000 евро?
Стоит ли брать ипотеку на первый дом?
Что выгоднее: покупка или аренда?

Рассчитайте ваш бюджет

После того, как вы учли потенциальную ипотеку и сопутствующие расходы (подробнее об этом выше), можно приступить к расчёту бюджета на покупку дома. Важно помнить, что банки в Италии, как правило, предоставляют ипотеку на 80% стоимости недвижимости, поэтому вам нужно будет иметь на руках оставшиеся 20%, а также дополнительные расходы, которые обычно составляют около 10% от стоимости дома.

Пример расчёта бюджета:

Стоимость недвижимости	Ипотека (80%)	Собственные средства (20%)	Дополнительные расходы (10%)	Общая сумма для покупки
200 000 €	160 000 €	40 000 €	20 000 €	60 000 €
300 000 €	240 000 €	60 000 €	30 000 €	90 000 €
500 000 €	400 000 €	100 000 €	50 000 €	150 000 €

Это поможет вам лучше понимать, сколько вам нужно накопить для покупки недвижимости в Италии.

Определите, какой дом вы ищете

Для успешного поиска недвижимости очень важно чётко понимать, что именно вы хотите. Опишите в деталях дом вашей мечты — это может значительно сократить время поиска и поможет избежать ошибок. Ответьте на следующие вопросы:

Где должен находиться дом?
Это квартира, частный дом или дуплекс?
Какова площадь дома в квадратных метрах?
Сколько спален и ванных комнат нужно?
Нужна ли отдельная кухня или открытая планировка?
Нужны ли внешние пространства (сад, терраса, балкон)?
На каком этаже должен быть дом?
Готовый дом или требуется ремонт?
Какая максимальная цена?
Нужны ли дополнительные помещения, такие как гараж, подвал или мансарда?

Разделите желаемые характеристики на две категории:

Обязательные характеристики	Желательные характеристики
Площадь не менее 90 м²	Два санузла
Не менее двух спален	Терраса
Цена до 200 000 €	Новостройка
Гараж	Пентхаус

Это поможет вам более эффективно анализировать предложения. Дом, соответствующий всем обязательным критериям, стоит предпочесть, даже если у него меньше желательных характеристик.

Поиск подходящей недвижимости

Поиск идеального дома может стать затяжным и порой стрессовым процессом, но, следуя некоторым рекомендациям, вы сможете его значительно облегчить.

Прежде всего, не торопитесь. Не начинайте просмотры объектов без тщательного анализа и подготовки. Это поможет вам избежать пустой траты времени и снизит вероятность выбора неподходящего варианта.

Где искать недвижимость?

Есть три основных направления, на которые стоит сосредоточить свои усилия.

Онлайн-порталы для поиска недвижимости

Онлайн-платформы — это идеальное место для начала поиска, так как на них вы можете найти множество предложений как от частных лиц, так и от агентств.

Immobiliare.it — один из самых популярных сайтов в Италии.
Idealista — международный портал, который используется не только в Италии, но и в Испании и Португалии.
Casa.it — ещё один сайт с объявлениями о продаже недвижимости.

Другие ресурсы, такие как Facebook Marketplace, Subito.it или Kijiji, также могут быть полезны, но они часто менее организованы, и поиск может быть более сложным.

Офлайн-поиск на территории

Кроме онлайн-источников, не забывайте обращать внимание на объявления в реальной жизни. Прогуливаясь по интересующему вас району, обращайте внимание на вывески с надписью «в продаже» на окнах и воротах домов. Также полезно посещать офисы местных агентств недвижимости, которые могут предложить эксклюзивные объекты.

Процесс поиска должен быть приятным

Поиск идеального дома может показаться долгим и энергозатратным процессом, но важно воспринимать его как увлекательное приключение. В конце концов, вы не просто покупаете дом — вы меняете свою жизнь к лучшему. Поэтому мы, команда Blog Immobiliare, предлагаем услугу Property finding и поддержку до подписания договора у нотариуса. Мы помогаем на каждом этапе: от поиска объекта до подключения всех необходимых услуг в вашем новом доме.

Этот организованный подход не только сэкономит вам время, но и позволит минимизировать стресс на каждом этапе покупки.

Первый звонок: что сказать (и что не говорить)

После того как вы определили несколько подходящих объектов (отмеченных зелёным цветом в вашем списке), настало время позвонить в агентство или напрямую собственнику, чтобы договориться о просмотре.

Этот первый звонок крайне важен для подтверждения, что недвижимость действительно соответствует вашим ожиданиям и требованиям. Важно убедиться, что вы не тратите время зря, а также узнать, есть ли какие-либо потенциальные проблемы, которые могут повлиять на покупку.

Что говорить во время первого звонка:

Задавайте вопросы, чтобы узнать как можно больше информации о состоянии объекта, юридических аспектах и потенциальных нюансах сделки. Но старайтесь не раскрывать слишком много своих личных предпочтений, так как эта информация может быть использована против вас на этапе переговоров.
Будьте вежливыми и дружелюбными. Несмотря на то, что цель звонка — собрать как можно больше информации, важно поддерживать доброжелательный тон общения.

Чего не стоит говорить (или даже намекать):

«Мне срочно нужна недвижимость» — это может показать вашу готовность пойти на уступки.
«Мне очень нравится этот дом» — если продавец поймёт, что вы эмоционально привязаны к объекту, это может привести к повышению цены.
«Я не могу найти другие варианты» — это продемонстрирует вашу ограниченность в выборе и уменьшит ваши шансы на успешные переговоры.
«Цена очень низкая» — даже если вы считаете цену выгодной, не стоит об этом упоминать, так как это может повлиять на дальнейший ход обсуждений.

Основная цель — собрать всю возможную информацию и минимизировать утечку информации о ваших планах. Если продавец почувствует вашу слабость или неуверенность, это может ухудшить ваши позиции на этапе переговоров.

Советы по звонку:

Сохраняйте нейтральный тон и будьте сдержаны, даже если объект кажется идеальным.
Постарайтесь завершить разговор с договорённостью о встрече и осмотре, не раскрывая все карты.

Что обратить внимание при осмотре недвижимости

Посещение дома или квартиры — это важный шаг, который требует концентрации и внимания к деталям. Не позволяйте себе увлечься внешней привлекательностью объекта и красивыми словами агента по недвижимости. Вот ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание:

Что оценивать перед входом в дом?

Осмотр стоит начинать еще до входа в саму недвижимость. Важно обратить внимание на состояние района и соседних зданий. Если дома вокруг выглядят запущенными или район в целом вызывает ощущение заброшенности, это может повлиять на ваше решение.

Также примите во внимание:

Наличие и качество парковки — насколько легко найти место для машины рядом с домом?
Близость к основным услугам — рядом ли находятся магазины, аптеки, школы, транспортные остановки?
Отсутствие источников шума или неприятных запахов — рядом с домом могут находиться заводы или другие объекты, создающие дискомфорт.

Элементы многоквартирного дома

Если вы рассматриваете покупку квартиры, не забудьте обратить внимание на сам многоквартирный дом. Важно оценить:

Состояние фасадов и общих зон — если здание выглядит неухоженным, это может означать, что жильцы не платят за ремонт или просто не заинтересованы в поддержании порядка.
Балки и балконы — в каком они состоянии? Это может дать представление о возможных затратах на ремонт в будущем.
Лифт — обратите внимание на состояние лифта, особенно на совпадение уровня пола кабины лифта и этажа. Если есть перекос, лифт может требовать ремонта, что приведет к дополнительным расходам для всех жильцов.

Технические особенности здания

Кроме того, обязательно проверьте, есть ли информация о техническом состоянии здания на доске объявлений в подъезде. Это может быть источник полезной информации о текущих проблемах, планируемых ремонтах или конфликтах между жильцами.

Этот список поможет вам провести более детальный и внимательный осмотр недвижимости и избежать ошибок, которые могут стоить вам времени и денег в будущем.

Что обращать внимание при первом осмотре дома

Во время первого посещения недвижимости важно тщательно оценить её состояние, чтобы сразу заметить потенциальные проблемы. Чтобы не упустить детали, полезно составить чек-лист с возможными ремонтными работами и пометками о состоянии помещений. Вот несколько ключевых пунктов, которые стоит включить:

Состояние коммуникаций: проверьте электрические сети, водопровод и отопление. Эти системы могут потребовать серьёзных вложений, если они устарели.
Оценка отделки: обратите внимание на состояние стен, полов и потолков. Следы влажности или трещины могут указывать на проблемы с конструкцией или гидроизоляцией.
Планировка и свет: проверьте, насколько удобна планировка помещений и достаточно ли естественного света в доме.

Вам также важно убедиться, что дом соответствует требованиям к жилым помещениям. Для этого проверьте такие аспекты, как высота потолков, размеры комнат, наличие окон и вентиляции.

Как вести себя с агентом по недвижимости и собственником

Хотя это может показаться второстепенным, ваше поведение во время встречи с агентом или владельцем недвижимости играет большую роль. Первый шаг — дружелюбие. Улыбка и позитивный настрой помогут расположить людей к себе.

Используйте вежливый тон, при этом подстраивайтесь под стиль общения собеседника. Если вас приветствуют формально, сохраняйте дистанцию, но если агент склонен к более неформальному общению, постарайтесь соответствовать, оставаясь дружелюбным.

Однако важно не показывать свою чрезмерную заинтересованность, даже если дом кажется вам идеальным. Чего не стоит говорить:

«Этот дом просто великолепен!»
«Это именно то, что я искал!»
«Почему цена такая низкая?»
«Мне нужно срочно купить дом.»

Ваше поведение должно быть сдержанным, чтобы не показать вашу готовность пойти на уступки в будущем. Лучше дать понять, что у вас есть и другие варианты, и что вы не будете торопиться с решением.

С таким подходом вы сможете лучше управлять переговорами и не потерять свои позиции на рынке.

Проверка документов при покупке недвижимости

Очень важно убедиться, что вся документация, связанная с объектом недвижимости, который вы собираетесь приобрести, находится в полном порядке. Не полагайтесь только на информацию от владельца или агента по недвижимости. Это не значит, что они намеренно могут вас ввести в заблуждение, но из-за невнимательности или недостаточных знаний могут упустить важные моменты.

Если у вас нет опыта в этом вопросе, лучше обратиться к специалисту, который поможет вам провести полную проверку документов. При необходимости вы можете обратиться к профессионалам, которые предоставят услуги по дью дилидженс (due diligence) и помогут избежать проблем в будущем.

Когда нужно проводить дью дилидженс

Если вы используете стандартные формы предложений, предоставленные агентством недвижимости, крайне важно проверить все документы до подписания. Рекомендуется пользоваться специальными контрактами, которые защищают вас от возможных проблем, даже если они возникнут после подписания предложения.

Документы, которые нужно проверить

Вот список документов, которые необходимо тщательно проверить перед покупкой недвижимости:

Кадастровый план (planimetria catastale): убедитесь, что план дома или квартиры соответствует действительности и заявленным данным.
Кадастровая выписка (visura catastale): позволяет узнать текущий правовой статус недвижимости.
Последний градостроительный или строительный документ (titolo urbanistico/edilizio): проверьте, соответствует ли недвижимость всем требованиям градостроительства.
Акт о праве собственности (atto di provenienza): это может быть акт купли-продажи, завещание, договор дарения или акт приобретения по давности владения.
Гипотечная выписка (visura ipotecaria): убедитесь, что на недвижимость не наложены обременения или залоги.
Правила управления многоквартирным домом (regolamento condominiale): если вы покупаете квартиру, важно ознакомиться с правилами проживания и управлением.
Протоколы последних собраний жильцов: они покажут, были ли в доме серьёзные обсуждения по поводу ремонта или других значимых вопросов, а также как распределяются расходы на содержание общего имущества.
Сертификат энергоэффективности (APE — Attestato di Prestazione Energetica): этот документ показывает класс энергоэффективности здания.
Сертификаты на инженерные системы: документы, подтверждающие соответствие электро- и водопроводных систем нормам безопасности.

Этот перечень поможет вам избежать неприятных сюрпризов при покупке и даст уверенность, что вся документация в порядке.

На что обратить внимание при покупке дома

Когда вы изучаете документы, важно убедиться, что всё соответствует требованиям и юридически чисто. Вот несколько ключевых моментов:

Кадастровое соответствие: план недвижимости должен совпадать с фактическим планом помещений. Если есть несоответствия, может потребоваться дополнительное согласование.
Правовой статус собственности: продавец должен быть единственным законным владельцем объекта. Проверьте, нет ли других собственников, о которых вы не знаете.
Происхождение права собственности (atto di provenienza): если недвижимость была получена в результате дарения, это может вызвать проблемы с будущей продажей или кредитом.
Ипотечные обременения: убедитесь, что на объект не наложены залоги или судебные ипотеки, которые могут помешать сделке.
Текущие расходы на содержание дома: важно проверить, что все коммунальные платежи и затраты указаны корректно.
Будущие расходы: убедитесь, что в ближайшее время не планируется капитальный ремонт или другие крупные работы, расходы на которые могут лечь на вас.

Переговоры при покупке недвижимости

Теперь перейдём к одной из самых важных частей процесса — переговорам о цене. Переговоры — это не только искусство, но и наука, требующая тщательного анализа.

Основные принципы переговоров:

Учитывайте рыночную стоимость недвижимости: оценивайте не только цену, заявленную продавцом, но и реальную рыночную стоимость объекта. Это даст вам лучшее представление о том, насколько уместно ваше предложение.
Оценивайте свой бюджет: прежде всего, решите, сколько вы готовы предложить за объект и не выходите за эти рамки.
Узнайте ожидания продавца: спросите, какую минимальную цену готов принять продавец. Это даст вам ориентир для вашего предложения.

Как формировать предложение

Когда вы формируете предложение, принимайте во внимание не только цену, но и условия, на которых продавец готов вести переговоры. Средняя скидка при покупке недвижимости в Италии обычно составляет от 10% до 15% от первоначальной цены. Однако это может варьироваться в зависимости от региона и ситуации на рынке.

Сбалансируйте свои ожидания и реальные возможности, и помните, что переговоры — это всегда процесс, где нужно уметь находить компромиссы.

Продвинутые стратегии переговоров при покупке недвижимости

Возможно, вы не задумывались об этом, но в мире существуют профессионалы по переговорам, которые используют специальные техники для достижения наилучших условий сделки. Например, подходы, описанные в книге Криса Восса «Never Split the Difference», могут быть полезными при покупке недвижимости.

Переговоры — это искусство, требующее как теоретической подготовки, так и практического опыта. Вот три простых, но эффективных совета, которые могут помочь вам добиться лучшей сделки:

Переговоры — это не борьба, где есть победитель и проигравший.
Для успешной сделки важно учитывать интересы обеих сторон. Продавец не примет ваше предложение, если оно не будет выгодным для него. Для того чтобы покупка состоялась, необходимо найти общий язык и удовлетворить его потребности.
Используйте открытые вопросы, чтобы понять мотивы продавца.
Узнайте, почему продавец решил продать, что его беспокоит, а чего он больше всего желает. Эти данные помогут вам лучше понять его позицию и предложить решение, которое устроит обе стороны.
Не останавливайтесь на первом «Нет».
В большинстве случаев отказ на переговорах не является категоричным «нет». Он может означать «не сейчас» или «не на таких условиях». Задавайте уточняющие вопросы и пытайтесь найти точки для изменения условий, чтобы в итоге получить согласие.

Эти техники позволят вам достичь взаимовыгодного соглашения, даже если в начале переговоры казались сложными.

Если вам нужны профессиональные рекомендации по переговорам или помощь в сопровождении сделки, вы всегда можете обратиться к специалистам по недвижимости.

Подробнее о стратегиях переговоров можно прочитать в статье: «Переговоры при покупке дома».

Предложение и предварительный договор при покупке дома

Когда вы нашли подходящий объект недвижимости и решили его приобрести, следующим шагом будет формализация предложения. В соответствии с итальянским законодательством, предложение должно быть сделано в письменной форме (forma scritta) — устные договорённости по телефону не имеют юридической силы.

Формуляр агентства или индивидуальный контракт?

Лучший вариант — индивидуальный контракт (contratto specifico). Стандартные формуляры, используемые агентствами, часто не содержат достаточных гарантий или не адаптированы к вашей конкретной ситуации. Лучше потратить небольшую сумму на создание индивидуального контракта, который учтёт все ваши потребности и особенности сделки. Это может спасти вас от возможных юридических проблем в будущем.

Как выглядит предложение о покупке недвижимости?

Предложение — это письменный договор, который содержит следующие элементы:

Данные покупателя (acquirente) — информация о вас, как о потенциальном покупателе.
Данные продавца (venditore) — информация о владельце недвижимости.
Предложенная цена и условия оплаты — сумма, которую вы готовы предложить за объект, и детали расчётов.
Описание недвижимости (immobile) — указание конкретного объекта, который вы хотите приобрести.
Условия и оговорки — любые дополнительные условия сделки, такие как методы оплаты или сроки завершения сделки.

Процесс выглядит следующим образом: сначала покупатель подписывает предложение, затем продавец (если соглашается), и в конце покупатель повторно подписывает для подтверждения ознакомления.

Частые споры из-за дополнительных условий?

Чаще всего споры возникают вокруг дополнительных условий (condizioni accessorie), таких как:

Оговорка о получении ипотеки (clausola sospensiva di mutuo) — покупка возможна только при условии одобрения кредита.
Метод оплаты — удобные для обеих сторон способы расчётов.
Сроки — когда должны быть выполнены этапы сделки.

Эти детали могут существенно повлиять на успешность сделки, поэтому важно уделить им внимание.

Если вам нужны более подробные сведения, вы можете прочитать статью: Предложение покупки недвижимости и предварительный договор.

Разница между предложением и предварительным договором

Предварительный договор (compromesso) — это полноценное соглашение, которое юридически обязывает обе стороны к заключению окончательного договора купли-продажи (rogito notarile). Как только подписывается предварительный договор, и продавец, и покупатель обязаны провести финальную сделку у нотариуса.

С юридической точки зрения, предложение является разновидностью предварительного договора. Когда покупатель подаёт предложение, он фактически предлагает заключить предварительный договор с целью подписания основного договора в будущем. Предложение становится юридически обязательным договором после того, как его принимает другая сторона — продавец.

Ключевые условия предложения

Важно, чтобы предложение о покупке было составлено грамотно, с учётом всех необходимых деталей, чтобы обезопасить вас от возможных рисков. Вот несколько обязательных пунктов, которые нужно включить в предложение:

Кто покупает и кто продаёт: точные данные обеих сторон.
Описание объекта недвижимости: точные характеристики объекта, который покупается.
Цена и условия оплаты: сколько стоит объект и как будет проходить оплата.
Сроки: когда и какие этапы сделки будут выполнены.

Дополнительные важные условия

Помимо основных пунктов, в предложении могут быть дополнительные условия (clausole), которые защищают ваши интересы. Например:

Условие о получении ипотеки (condizione sospensiva): покупка возможна только при условии, что банк одобрит ипотеку.
Проверка документации (verifica documentale): возможность провести тщательную проверку документов перед финальной сделкой.

Также важно включить любые другие условия, о которых вы договорились с продавцом. Например, если дом вам интересен только в том случае, если можно построить бассейн, нужно включить это как условие для окончательной покупки с предварительным запросом разрешения в местной администрации.

Эти детали помогут избежать неприятных сюрпризов и сделать сделку безопасной и выгодной.

Получение ипотечного кредита на покупку дома

Когда ваше предложение принято, следующим шагом будет подача официальной заявки на ипотеку в банк. Для этого нужно будет отправить подписанный договор вместе с другими документами, которые запросит банк.

Как выбрать правильный банк для ипотеки

Выбор банка — это важный этап, так как ипотека — это долгосрочное обязательство. Вот основные факторы, которые стоит учитывать при выборе:

Процентная ставка (tasso di interesse): Чем ниже процентная ставка, тем меньше будут переплаты по кредиту. Это один из главных показателей, влияющих на стоимость кредита.
Дополнительные расходы (costi accessori): Сюда входят комиссии за рассмотрение заявки (istruttoria) и оценку недвижимости (perizia). У разных банков эти расходы могут существенно отличаться.
Страховки (assicurazioni): Обязательно наличие страховки от пожара и взрыва, но некоторые банки требуют дополнительные страховые полисы, которые могут оказаться необязательными, однако это повысит общую стоимость кредита.
Сумма кредита (importo del mutuo concesso): Разные банки могут предлагать разные условия по сумме, которую они готовы вам предоставить. Некоторые банки более гибкие в плане оценки кредитоспособности заемщика.

Полезные ресурсы для выбора ипотеки

Вы можете воспользоваться калькуляторами ипотеки для предварительных расчетов и сравнения предложений разных банков. Это поможет вам оценить свои возможности по выплате и выбрать наиболее выгодное предложение.

Также полезно ознакомиться с подробными статьями, такими как:

Рассчет ипотеки: что нужно знать
Стоит ли брать ипотеку на первое жилье?

Эти ресурсы помогут вам принять взвешенное решение и выбрать лучший вариант ипотеки для покупки дома.

Этапы получения одобрения ипотеки

Анализ доходов: Банк первым делом проверяет ваши доходы и оценивает, какую сумму по ежемесячному платежу (rata) вы сможете позволить себе выплачивать. В зависимости от этого банк рассчитывает максимальный размер ипотеки, который может быть предоставлен.
Проверка кредитной истории: Банк также изучит вашу кредитную историю, чтобы убедиться, что вы надёжный плательщик и не имеете проблем с другими активными кредитами, такими как автокредиты или кредиты на покупку электроники. Возможно, вас попросят закрыть другие кредиты перед получением ипотеки.
Оценка недвижимости: После проверки вашей кредитоспособности, банк назначит оценщика (perito), который оценит стоимость недвижимости. Это делается для того, чтобы банк мог определить, сколько он может выдать вам, учитывая, что недвижимость служит залогом по ипотеке. Обычно банк предоставляет до 80% от оценочной стоимости недвижимости.
Программы поддержки: Если вы моложе 36 лет и покупаете первое жильё, правительство Италии предлагает специальные программы поддержки. В рамках этих программ государственный фонд может гарантировать ипотеку до 100% стоимости недвижимости. Это так называемая ипотека на 100% (mutuo consap).

Подготовка к подписанию нотариального договора (rogito notarile)

Теперь, когда ипотека одобрена, вы приближаетесь к завершающему этапу сделки — подписанию договора у нотариуса. Это последний шаг перед тем, как вы официально станете владельцем недвижимости.

Что такое нотариальный акт (rogito notarile)?

Rogito notarile — это окончательный договор купли-продажи, который завершает сделку после подписания предварительного соглашения (contratto preliminare). Именно в этот момент происходит официальная передача прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Одновременно с этим часто передаются ключи и покупатель получает полный контроль над имуществом.

Важное отличие: передача владения (possesso) и собственности (proprietà). Владение означает право пользования объектом, в то время как собственность подтверждает юридическое право на объект. Эти два понятия могут существовать отдельно, но чаще всего переход права собственности и владения происходит одновременно во время подписания акта у нотариуса.

Во время нотариального акта (rogito) за столом присутствуют покупатель, продавец и нотариус. Могут также присутствовать другие лица:

Банк, предоставляющий ипотеку (mutuo), если покупка производится с использованием ипотеки.
Банк продавца, если его ипотека ещё не выплачена.
Кредиторы продавца (например, представители кондоминиума, банковские учреждения или другие стороны).

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, что защищает как покупателя, так и продавца.

Что нотариальный акт НЕ гарантирует

Несмотря на важность rogito, не стоит считать его полной гарантией юридической чистоты покупки. Нотариус не проверяет:

Градостроительное и кадастровое соответствие (conformità urbanistica e catastale) — это обязанность технического специалиста, который должен предоставить соответствующие документы нотариусу.
Технические неисправности в объекте.
Финансовые задолженности перед кондоминиумом или третьими лицами.

Нотариус лишь проверяет, что:

Участники сделки — это действительно те, за кого себя выдают.
Средства платежа соответствуют нормам.
Все стороны сделки понимают содержание контракта.

Таким образом, нотариус выполняет только формальные обязательства, а для более глубоких проверок вам может понадобиться помощь специалиста.

Документы, необходимые для покупки дома

Для успешного завершения сделки купли-продажи недвижимости вам потребуется предоставить ряд документов. Основная часть документации должна быть подготовлена продавцом, однако покупатель также должен выполнить определённые обязательства.

Документы, которые необходимо предоставить покупателю

Документ удостоверяющий личность (documento di identità) — паспорт или удостоверение личности.
Кодекс налогоплательщика (codice fiscale) — аналог ИНН в Италии.
Статус гражданского состояния (stato civile) — информация о семейном положении (если вы состоите в браке, потребуется указать, существует ли режим общей собственности или разделения имущества).

Техническая документация

В некоторых регионах, таких как Тоскана, нотариусы могут потребовать дополнительную техническую проверку (relazione tecnica) на соответствие недвижимости нормам. Обычно эту проверку оплачивает покупатель, и её стоимость составляет около 800 евро.

Кто выбирает нотариуса?

Закон не устанавливает строгих правил по выбору нотариуса. Тем не менее, в большинстве случаев выбор доверяется покупателю. Это решение обычно оговаривается в предложении о покупке (proposta d’acquisto).

Кто оплачивает услуги нотариуса и налоги?

Согласно итальянскому законодательству, как покупатель, так и продавец несут ответственность за оплату нотариальных услуг и налогов. Однако на практике в Италии принято, что все эти расходы возлагаются на покупателя. Важно зафиксировать эти договорённости в предложении о покупке, чтобы избежать недоразумений.

Независимо от того, кто фактически оплачивает расходы, оба участника сделки (покупатель и продавец) несут солидарную ответственность перед налоговой службой (Agenzia delle Entrate).

Что делать после подписания договора купли-продажи (rogito)

Поздравляем! Теперь вы — счастливый владелец нового дома. Однако есть ещё несколько важных шагов, которые необходимо выполнить после завершения сделки.

Коммунальные услуги (utenze)

При въезде в новый дом необходимо активировать коммунальные услуги, такие как электричество, газ, интернет, или, если услуги уже подключены, провести их перерегистрацию (voltura) на ваше имя. Это нужно для того, чтобы счета за коммунальные услуги поступали на ваше имя, а не на имя предыдущего владельца.

На рынке представлено множество предложений от различных поставщиков услуг, поэтому процесс выбора может быть запутанным. Для упрощения мы, в Blog Immobiliare, предлагаем бесплатный сервис по активации и перерегистрации коммунальных услуг. Мы подберем для вас наиболее выгодные предложения, основываясь на ваших потребностях, и организуем все необходимые процессы. Просто свяжитесь с нами!

Страхование недвижимости (assicurazione dell’immobile)

В Италии страхование недвижимости не является обязательным, но я всегда рекомендую своим клиентам рассмотреть вариант страхового полиса. Это может помочь избежать непредвиденных расходов, таких как:

Кражи или повреждения, нанесённые третьими лицами.
Стихийные бедствия и повреждения, вызванные погодными условиями.
Поломки в системах (электричество, водоснабжение, отопление).
Гражданская ответственность перед третьими лицами.
Необычные или чрезвычайные ситуации.

Страховой полис можно оформить всего за несколько десятков евро в месяц, и это поможет вам избежать крупных убытков в случае форс-мажора. Не ограничивайтесь стандартной страховкой, которую предлагает банк.

Мы также можем организовать бесплатную консультацию с профессиональным страховым агентом, который поможет вам подобрать оптимальный вариант страхования для вашего имущества.

Управление кондоминиумом и общий фонд

После заключения договора купли-продажи (rogito), первым делом необходимо уведомить администратора кондоминиума о смене владельца. Обычно это делается через электронную почту. В некоторых кондоминиумах может существовать так называемый фонд кондоминиума (fondo condominiale) — резервный фонд для экстренных случаев. После покупки вам могут попросить внести свою долю в этот фонд, что является нормальной процедурой. Эти средства не считаются расходами, они просто резервируются на случай необходимости.

Регистрация места жительства и налоговые льготы при покупке первого жилья

Если вы приобрели недвижимость с использованием налоговых льгот на первое жильё (prima casa), вам необходимо зарегистрировать место жительства в новом доме в течение 18 месяцев. Несоблюдение этого срока приведёт к необходимости уплаты разницы в налогах: вместо 2% для первого жилья, вам придётся заплатить 9% налог, а также штрафы.

Скрытые дефекты (danni occulti)

При покупке недвижимости она передаётся в том состоянии, в котором находится на момент продажи. Это означает, что если есть какие-то повреждения или проблемы с домом, покупатель несёт за них ответственность. Именно поэтому важно тщательно осматривать дом до сделки и, если возможно, привлекать экспертов.

Однако есть одно исключение: если продавец скрыл дефекты намеренно. Например, если он закрасил следы плесени или влаги, чтобы повысить стоимость недвижимости, вы можете привлечь его к ответственности.

Несоответствия кадастровым или строительным нормам

Если после сделки вы обнаружите незаконные изменения (difformità) в квартире (например, незаконные перепланировки), у вас есть 10 лет с момента обнаружения этих нарушений, чтобы подать иск против продавца и требовать компенсации. Важно помнить, что этот срок отсчитывается не с даты подписания договора, а с момента, когда вы узнали о нарушениях.

Заключение

Вы проделали большую работу, дойдя до конца этого руководства по безопасной покупке недвижимости. Чтобы не потерять полезную информацию, сохраните эту страницу, чтобы вернуться к ней на любом этапе процесса.

Не забывайте, что вы всегда можете связаться с нами для консультации или воспользоваться нашим сервисом полного сопровождения, который охватывает все этапы — от поиска до послепродажной поддержки.

FAQ:

Как купить дом в Италии иностранцу? Иностранцы могут покупать недвижимость в Италии на тех же условиях, что и итальянцы. Важно подготовить все необходимые документы и получить налоговый идентификационный номер (Codice Fiscale).
Какие налоги нужно платить при покупке недвижимости в Италии? Покупатели недвижимости должны уплатить налог на покупку (Imposta di Registro), который составляет от 2% до 9% в зависимости от типа недвижимости и статуса покупателя.
Можно ли получить ипотеку в Италии иностранцу? Иностранные граждане могут получить ипотеку в итальянском банке при условии предоставления всех необходимых документов и подтверждения доходов.
Какие затраты связаны с покупкой дома в Италии? Помимо стоимости дома, покупателю нужно учитывать нотариальные расходы, агентские комиссии, налоги и возможные расходы на ремонт.
Как зарегистрировать недвижимость в Италии? После подписания договора купли-продажи необходимо зарегистрировать недвижимость в Агентстве по кадастру и оплатить соответствующие налоги.

Официальный портал итальянской недвижимости Immobiliare.it, который предоставляет актуальную информацию о покупке недвижимости в Италии и советы от экспертов рынка.