Как сэкономить на налогах при покупке второго объекта недвижимости в Италии
- Какие льготы предусмотрены для покупки второй недвижимости
- Покупка у частного лица или через агентство недвижимости
- Покупка у строительной компании
- Как работают льготы на ипотеку для второй недвижимости
- Как купить вторую недвижимость, используя льготы на первую недвижимость
- Вторая недвижимость и расходы на содержание
- Исключения и скидки по IMU на вторую недвижимость
- Освобождение от TASI на вторую недвижимость
Покупка второй недвижимости в Италии — это важный и ответственный шаг, который вызывает множество вопросов, особенно в части налоговых льгот и дополнительных расходов. В нашем руководстве мы постараемся внести ясность и помочь разобраться в тонкостях этого процесса.
Приобретение второго жилья связано с необходимостью учёта различных финансовых аспектов, включая налоги и сборы, которые могут значительно увеличивать общую стоимость покупки. Кроме того, постепенное увеличение налоговой нагрузки на вторую недвижимость делает этот вопрос еще более актуальным.
Решение о покупке второй недвижимости требует глубокого анализа всех факторов, чтобы избежать непредвиденных затрат и максимально эффективно использовать доступные льготы.
Какие льготы предусмотрены для покупки второй недвижимости?
Первый вопрос, который обычно возникает при рассмотрении покупки второй недвижимости в Италии, — существуют ли какие-либо льготы для таких объектов? Однозначного ответа на этот вопрос нет, поскольку многое зависит от типа недвижимости и целей её использования.
Когда речь заходит о налоговых льготах, многие сразу вспоминают льготы, предусмотренные для покупки первой недвижимости. Однако стоит отметить, что при покупке второй недвижимости, особенно в популярных курортных зонах — на побережье или в горах, где жилье не предназначено для постоянного проживания, налоговые льготы, как правило, отсутствуют.
Дополнительные расходы и налоги на вторую недвижимость могут существенно отличаться уже на стадии оформления сделки, что требует тщательного анализа перед покупкой..
Как смягчить налоговое бремя?
Чтобы частично снизить налоговую нагрузку при покупке второй недвижимости в Италии, можно воспользоваться одной из существующих «уловок», которая предполагает использование так называемой «стоимости имущества» (prezzo valore).
Эта стоимость рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости объекта на коэффициент 126, установленный законодательством. Такой подход позволяет снизить налоги, что делает покупку более выгодной.
Дополнительно, использование данной системы предоставляет возможность сэкономить до 30% на нотариальных расходах, что также уменьшает общие затраты на оформление сделки.
Важно учитывать, что система «стоимости имущества» может быть применена только в случае покупки недвижимости между частными лицами. При приобретении объектов напрямую у строительных компаний этот метод не действует.
Покупка у частного лица или через агентство недвижимости
Если вы планируете покупку второй недвижимости в Италии у частного лица или через агентство недвижимости, вам стоит учесть следующие обязательные расходы:
- Регистрационный налог — 9% от кадастровой стоимости объекта.
- Кадастровый налог — фиксированная сумма в размере 50 евро.
- Ипотечный налог — также фиксированная сумма в размере 50 евро.
Зная эти основные расходы, вы сможете заранее сделать необходимые расчеты и избежать неожиданных финансовых сюрпризов при оформлении покупки.
Покупка у строительной компании
Если вы решите приобрести вторую недвижимость в Италии у строительной компании, регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги будут фиксированными и составят по 200 евро каждый. Однако есть одно важное отличие: при такой покупке вы также будете обязаны уплатить НДС, размер которого варьируется в зависимости от категории недвижимости.
Для объектов, зарегистрированных под кадастровыми категориями A/1 (элитное жилье), A/8 (виллы) и A/9 (замки и здания с выдающейся исторической или художественной ценностью), применяется максимальная ставка НДС в размере 22%. Для всех остальных жилых объектов НДС составляет 10%.
Более подробную информацию о налогах и других расходах, связанных с покупкой второй недвижимости, вы можете найти в нашем подробном руководстве: «Стоимость покупки второй недвижимости: нотариальные расходы и содержание имущества»
Как работают льготы на ипотеку для второй недвижимости?
Несмотря на распространенное мнение о том, что покупка второй недвижимости доступна только для людей с устойчивым финансовым положением, многие приобретают дом у моря или в горах с помощью ипотечного кредита, предоставляемого банком.
Важно сразу отметить, что ипотека на покупку второй недвижимости отличается от той, что выдается при покупке основного жилья. В данном случае речь идет об ипотечном кредите, который предоставляется на менее выгодных условиях, чем закладной кредит (mutuo fondiario) для первой недвижимости.
Эта разница весьма существенна. Ипотечный кредит для второй недвижимости выдается на более короткий срок и по менее благоприятным процентным ставкам. Также, на такой кредит не распространяются налоговые льготы, которые доступны при покупке основного жилья. Например, налог на ипотеку для второй недвижимости составляет 2% от суммы кредита, в то время как для основной недвижимости этот налог равен всего 0,25%.
Если у вас уже оформлена ипотека на первую недвижимость, возможно рассмотреть вариант объединения ипотек. Вы можете обратиться в банк с запросом на консолидацию, что позволит вам выплачивать один ежемесячный платеж по обоим кредитам.
Как купить вторую недвижимость, используя льготы на первую недвижимость?
Можно ли воспользоваться льготами на первую недвижимость дважды и, таким образом, купить вторую недвижимость, используя льготы, предусмотренные для основной недвижимости, не обязательно продавая первый приобретенный объект?
Да, это возможно, но только в определенных случаях.
Повторная покупка с льготами возможна, если первый объект недвижимости:
- Стал непригодным для проживания по разным причинам;
- Был куплен напрямую у строительной компании до 1993 года.
Первый дом непригоден для проживания
Если жилье, приобретенное с налоговыми льготами на первую недвижимость, становится непригодным для проживания, это открывает возможность приобретения второго объекта с применением тех же льгот.
Проще говоря, вы можете купить вторую недвижимость и воспользоваться налоговыми скидками, предусмотренными для покупки первой недвижимости, тем самым значительно снизив налоговую нагрузку.
Это положение было утверждено Кассационным судом в историческом решении от 2 февраля 2018 года, № 2565. Суд постановил, что покупка второй недвижимости возможна без необходимости продажи первой, при условии, что первый объект больше не может использоваться как основное жилье.
Причины для признания жилья непригодным могут быть как объективными, например, аварийное состояние здания вследствие природных катастроф, таких как землетрясение, так и субъективными, например, дом без лифта больше не подходит для человека с ограниченной подвижностью после несчастного случая.
Вторая недвижимость, приобретенная до 1993 года
Существует еще одна возможность воспользоваться налоговыми льготами при покупке второй недвижимости. Это возможно, если ваша первая недвижимость была приобретена до 22 мая 1993 года напрямую у строительной компании.
В таком случае, вам не требуется продавать первый дом, чтобы воспользоваться налоговыми льготами при последующей покупке недвижимости. Однако важно отметить, что в этом случае вы не должны владеть другим объектом недвижимости, приобретенным с налоговыми льготами на первую недвижимость на всей территории страны.
| Налог | Размер |
|---|---|
| Регистрационный налог | 9% от кадастровой стоимости |
| НДС (IVA) | 10% или 22% в зависимости от категории |
| Кадастровый налог | 50 евро |
| Ипотечный налог | 50 евро |
| IMU | Зависит от региона, в среднем от 800 до 1200 евро в год |
Вторая недвижимость в Италии и расходы на содержание
Помимо всех первоначальных затрат, связанных с покупкой, приобретение второй недвижимости, например дома для отдыха, предполагает дополнительные расходы на её содержание.
Кроме стандартных расходов на оплату коммунальных услуг, вторая недвижимость облагается рядом обязательных налогов, среди которых особенно выделяются IMU (Единый муниципальный налог) и TASI (Налог на неделимые услуги). Эти фиксированные налоги могут существенно повлиять на общие расходы по содержанию недвижимости, и их необходимо учитывать при планировании бюджета.
Исключения и скидки по IMU на вторую недвижимость
При соблюдении определенных условий возможно сократить сумму налога IMU на вторую недвижимость.
Часто такие скидки устанавливаются местными муниципальными властями, которые обладают полномочиями в вопросах налогообложения. Поэтому важно ежегодно проверять актуальные муниципальные правила в регионе, где расположена ваша вторая недвижимость, чтобы узнать о возможных льготах или скидках, предоставляемых на местном уровне.
Существуют также общие условия, при которых почти всегда можно снизить налоговое бремя по IMU. К таким случаям относятся:
- Дома, признанные непригодными для проживания.
- Исторические или художественные объекты.
- Недвижимость, сдаваемая в аренду по согласованной ставке.
- Недвижимость, переданная в безвозмездное пользование близким родственникам, таким как дети или родители.
- Объекты недвижимости налогоплательщиков, проживающих за границей.
Кроме того, освобождение от IMU может быть предусмотрено, если бывшее супружеское имущество передано супругу, которому также переданы права на опеку над детьми. В этом случае, даже если супруг, которому передана недвижимость, не является её собственником, он имеет право на освобождение от уплаты налога.
Освобождение от TASI на вторую недвижимость
Освобождение от уплаты TASI на вторую недвижимость возможно, если объект не используется или находится в районах, неприспособленных для проживания.
Чтобы доказать неиспользование недвижимости и обосновать освобождение от налога на неделимые услуги (в том числе отходы), необходимо подтвердить это объективными фактами, которые легко проверить.
К таким фактам могут относиться, например, отсутствие подключения к основным коммунальным услугам — электричеству, водоснабжению или канализации. Отсутствие этих услуг должно свидетельствовать о том, что жилье не используется, что дает основание для подачи запроса на освобождение от уплаты TASI.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
- Есть ли льготы на покупку второй недвижимости в Италии? Льготы на вторую недвижимость отсутствуют, но можно воспользоваться системой расчета на основе кадастровой стоимости (prezzo valore), чтобы снизить налоговое бремя.
- Как сэкономить на налогах при покупке второй квартиры в Италии? Использование системы «prezzo valore» позволяет снизить налог на регистрацию и нотариальные расходы до 30%.
- Как работают льготы на ипотеку для второй недвижимости? Ипотека на вторую недвижимость облагается налогом в размере 2% от суммы кредита, и проценты по таким ипотекам выше, чем для первой недвижимости.
- Что такое IMU на вторую недвижимость? IMU — это ежегодный налог на владение второй недвижимостью, который зависит от кадастровой стоимости объекта. В среднем он составляет от 800 до 1200 евро в год.
Покупка второй недвижимости в Италии — это долгосрочная инвестиция, требующая взвешенного подхода. Независимо от того, покупаете ли вы жилье для отдыха или для сдачи в аренду, важно учитывать налоги и дополнительные расходы на содержание.
