Как защитить свои права в кондоминиуме от недобросовестного управляющего?
- Обязанности управляющего кондоминиумом
- Наиболее частые нарушения со стороны управляющего
- Что делать, если управляющий нарушает закон?
- Подача жалобы в суд
- Заключение
Кто такой управляющий кондоминиумом и его обязанности?
В Италии управляющий кондоминиумом (amministratore di condominio) — это профессионал, назначаемый жильцами многоквартирного дома для ведения хозяйственных и административных дел. В его обязанности входят:
- управление общими фондами и банковским счетом кондоминиума;
- организация текущих и срочных ремонтных работ;
- ведение бухгалтерии и документации;
- обеспечение соблюдения правил и норм безопасности.
Однако бывают случаи, когда управляющий нарушает свои обязанности, злоупотребляет полномочиями или допускает ошибки, которые могут нанести ущерб жильцам. В этой статье разберём, какие действия считаются неправомерными и что могут сделать жильцы для защиты своих прав.
Наиболее частые нарушения со стороны управляющего-Администратора
Среди наиболее распространённых недобросовестных действий управляющего можно выделить:
1. Ненадлежащее управление финансами
- Создание отрицательного баланса между доходами и расходами.
- Использование денег кондоминиума для личных нужд (переводы на личный счёт).
- Отсутствие прозрачности в финансовых отчётах.
2. Игнорирование бюрократических и налоговых обязательств
- Не ведёт реестр жильцов (registro di anagrafe condominiale) и финансовую документацию.
- Не сдаёт в налоговые органы декларацию доходов кондоминиума.
- Не проводит ежегодные собрания жильцов, что противоречит закону.
3. Несвоевременное выполнение необходимых работ
- Не организует срочный ремонт даже в случаях, угрожающих безопасности здания.
- Откладывает обязательное техническое обслуживание (лифты, системы отопления и др.).
4. Незаконное взимание дополнительных платежей
- Включает в бюджет кондоминиума личные вознаграждения за работу, не согласованные с жильцами.
- Запрашивает предоплату за будущие платежи, не имея на это права без согласия всех владельцев квартир.
5. Неадекватные меры по взысканию долгов
- Вместо того чтобы требовать оплаты от должников, незаконно распределяет их задолженность среди остальных жильцов.
- Не инициирует юридические процедуры против неплательщиков, что приводит к накапливанию долгов кондоминиума.
Что делать, если управляющий нарушает закон?
Если жильцы замечают нарушения в работе управляющего, необходимо предпринять следующие шаги.
1. Проведение собрания жильцов и обсуждение проблемы
Первый шаг – инициировать собрание (assemblea condominiale) и включить вопрос о нарушениях в повестку дня. Для этого необходимо:
- направить официальное уведомление всем жильцам;
- собрать доказательства нарушений (выписки со счетов, отчёты, фотографии, свидетельства жильцов).
Если управляющий не реагирует на запрос жильцов, можно потребовать его увольнения.
2. Голосование за отстранение управляющего
Согласно итальянскому законодательству, жильцы могут досрочно отстранить управляющего по веским причинам (revoca per giusta causa). Для этого необходимо:
- провести голосование с поддержкой большинства жильцов (не менее 50% голосов, представляющих не менее 500/1000 долей здания);
- оформить официальное уведомление об увольнении.
3. Подача жалобы в суд
Если управляющий продолжает нарушать закон, жильцы могут обратиться в судебные органы для его отстранения. Это можно сделать в следующих случаях:
- доказанное злоупотребление полномочиями (например, присвоение денег жильцов);
- отсутствие отчётности и отказ от предоставления финансовых документов;
- игнорирование требований жильцов и невыполнение своих обязанностей.
Для подачи жалобы жильцы могут обратиться в Tribunale Ordinario (обычный суд) с помощью юриста.
Заключение
Управляющий кондоминиумом играет ключевую роль в управлении многоквартирным домом, но в случае злоупотреблений жильцы имеют законные способы защиты своих интересов. Основные шаги, которые следует предпринять:
✅ Проверять отчётность управляющего и запрашивать документы.
✅ Собирать доказательства нарушений и обсуждать их на общем собрании жильцов.
✅ При необходимости инициировать голосование за отстранение управляющего.
✅ Обращаться в суд, если управляющий действует незаконно.
Контроль за работой управляющего – это не только право, но и обязанность жильцов, позволяющая обеспечить порядок и финансовую стабильность в кондоминиуме.
