Покупка недвижимости у SRL в Италии: налоги, риски и правила оформления

Введение Стоит ли покупать недвижимость у SRL в Италии?

Приобретение недвижимости в Италии – сложный процесс, который требует тщательного изучения всех нюансов. Если продавцом является общество с ограниченной ответственностью (Società a Responsabilità Limitata, SRL), сделка может отличаться от стандартной покупки у частного лица. Главные отличия связаны с налогообложением, процедурой заключения сделки и возможными рисками.

В данной статье рассмотрим ключевые моменты покупки недвижимости у SRL: какие налоги придется заплатить, как оформляется сделка, в каких случаях применяется НДС (IVA) и на что обратить внимание перед подписанием договора.

• Что значит покупка недвижимости у SRL
• Процесс покупки недвижимости у SRL
• Преимущества и риски
• Налогообложение
• Когда сделка облагается НДС
• Какие налоги платит покупатель
• Покупка коммерческой недвижимости
• Что нужно учитывать
• Часто задаваемые вопросы

Что значит покупка недвижимости у SRL

Когда речь идет о покупке недвижимости в Италии, можно столкнуться с двумя основными типами продавцов:

1. Частные лица (Privati) – граждане, владеющие жильем и продающие его другим физическим или юридическим лицам.
2. Компании (SRL, SPA и другие юридические лица) – организации, которые владеют недвижимостью с целью дальнейшей продажи, аренды или инвестиций.

Если недвижимость продает SRL, это может быть:

• Строительная компания (Impresa costruttrice) – фирма, которая возвела объект и продает его в первые пять лет после завершения строительства.
• Инвестиционная или управляющая компания – SRL, которая приобрела недвижимость ранее и продает ее спустя время.

От того, к какому типу относится компания-продавец, зависит, будет ли сделка облагаться НДС и какие налоги нужно заплатить покупателю.

Процесс покупки недвижимости у SRL

Процедура приобретения недвижимости у компании SRL включает несколько ключевых этапов:

1. Проверка документов

Перед подписанием договора важно проверить:

• Правовой статус продавца (нет ли задолженностей, судебных разбирательств).
• Юридическую чистоту объекта (отсутствие обременений, арестов, незаконных построек).
• Категорию недвижимости (жилая, коммерческая, инвестиционная).

2. Заключение предварительного договора (Compromesso)

На данном этапе фиксируются условия сделки, сумма, сроки платежа и обязательства сторон. Предварительный договор регистрируется в Agenzia delle Entrate.

3. Окончательный договор у нотариуса (Rogito Notarile)

Официальное подписание акта купли-продажи у нотариуса. В этот момент уплачиваются налоги, а сделка вносится в государственный реестр.

4. Регистрация сделки

После подписания нотариус передает документы в реестр недвижимости, а покупатель становится полноправным владельцем.

Преимущества и риски покупки недвижимости у SRL

✅ Преимущества:

✔ Юридическая чистота – сделки с SRL обычно более прозрачны, так как компании обязаны предоставлять полный пакет документов.
✔ Гибкость в переговорах – можно договориться о скидке, особенно если объект находится в собственности SRL долгое время.
✔ Гарантии и страховки – строительные компании предоставляют гарантии на новые объекты.

❌ Риски:

❌ Дополнительные налоги – НДС может значительно увеличить стоимость покупки.
❌ Бюрократия – процесс может быть сложнее, чем при покупке у частного лица.
❌ Финансовые риски – если компания обанкротится в ходе сделки, процедура может затянуться.

Налогообложение при покупке недвижимости у SRL

Налоги зависят от нескольких факторов:

• Является ли объект жилым или коммерческим.
• Подлежит ли сделка налогообложению через НДС или через регистрационные сборы.

Когда сделка облагается НДС (IVA)

Согласно D.P.R. 633/1972, НДС применяется, если:

1️⃣ Недвижимость продается строительной компанией (Impresa costruttrice) в течение 5 лет после завершения строительства.
2️⃣ Компания-продавец добровольно выбирает применение НДС, даже если прошло более 5 лет.

Какие налоги платит покупатель

Если сделка не облагается НДС, вместо него уплачивается налог на регистрацию (Imposta di Registro).

Покупка коммерческой недвижимости у SRL

Если недвижимость приобретается не для проживания, а для бизнеса, налоги могут отличаться.

• Сделка может облагаться НДС 22% или регистрационным налогом 9%.
• Возможно применение налоговых вычетов при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности.

Что нужно учитывать при покупке у SRL

🔹 Проверить юридический статус компании (можно сделать запрос в Registro delle Imprese).
🔹 Оценить, облагается ли сделка НДС или налогом на регистрацию.
🔹 При необходимости воспользоваться услугами коммерческого консультанта.

Вывод

Покупка недвижимости у SRL в Италии – сложный, но выгодный процесс, если правильно учесть все нюансы. Налогообложение играет ключевую роль в окончательной стоимости сделки, поэтому перед покупкой важно проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Обязательно ли платить НДС при покупке у SRL?
Нет, если продажа идет от компании, не являющейся строительной, или если объект старше 5 лет и продавец не выбрал вариант с НДС.

Можно ли оформить ипотеку при покупке у SRL?
Да, итальянские банки выдают кредиты и на такие сделки, но условия могут отличаться.

Какие налоги выше – при покупке у SRL или у частного лица?
Чаще всего при покупке у SRL налоговая нагрузка выше из-за возможного НДС.

Сколько времени занимает процесс покупки у SRL?
В среднем 1–3 месяца, в зависимости от сложности сделки и наличия всех документов.

Можно ли купить недвижимость у SRL на компанию?
Да, но налоговая нагрузка будет иной, так как действуют корпоративные налоги.

Как проверить надежность SRL?
Запросить выписку из Registro delle Imprese и проверить финансовую отчетность компании.

🔗 Официальный сайт Agenzia delle Entrate