Как несколько раз получить налоговые льготы Prima Casa? Лайфхаки для инвесторов
Что такое Prima Casa и какие налоговые льготы она даёт?
Prima Casa – это налоговая льгота, предоставляемая при покупке первого жилья в Италии. Эта программа позволяет снизить регистрационный налог (imposta di registro), НДС (IVA) и другие сборы. Однако её использование связано с рядом ограничений.
- Что такое Prima Casa?
- Можно ли повторно оформить Prima Casa?
- Как инвесторы используют Prima Casa?
- Как избежать штрафов?
- Расчёт выгодности стратегии с Prima Casa
- Как мы поможем вам?
Какой налог платится при покупке Prima Casa?
📌 Для частных сделок:
✅ 2% от кадастровой стоимости (valore catastale) вместо 9%
✅ Фиксированные сборы: €50 за кадастровый налог (imposta catastale) и €50 за ипотечный налог (imposta ipotecaria)
📌 Для покупки у застройщика:
✅ НДС 4% вместо 10%
✅ Ипотечный и кадастровый налоги – €200
Кому доступна льгота Prima Casa?
✅ Покупателям, приобретающим своё первое жильё
✅ Лицам, зарегистрированным в муниципалитете, где находится недвижимость
✅ Тем, кто не владеет другой недвижимостью в Италии с Prima Casa
Какие требования нужно соблюдать, чтобы получить Prima Casa?
📌 Проживание в купленной недвижимости в течение 18 месяцев
📌 Нельзя владеть другой недвижимостью, купленной с Prima Casa
📌 В случае продажи жилья – покупка нового в течение 12 месяцев, иначе придется вернуть льготы
📌 Таблица: Разница между Prima Casa и Seconda Casa
| Критерий | Prima Casa | Seconda Casa |
|---|---|---|
| Налог на покупку | 2% | 9% |
| Кадастровый налог | €50 | €200 |
| Налог на доход при продаже | Освобождение при проживании 5 лет | 26% на прибыль |
Можно ли повторно оформить Prima Casa? Лазейки в законе
Как работает правило «новая покупка в течение года»?
Если владелец продаёт жильё с Prima Casa и покупает новое в течение 12 месяцев, он может снова воспользоваться льготами.
📌 Важно! Если новое жильё не будет куплено в срок, налоговая требует возместить недоплаченные налоги + 30% штрафа.
В каких случаях можно снова получить Prima Casa?
✅ Если продать текущий дом и купить новый в течение года
✅ Если в собственности есть жильё, не купленное с Prima Casa
✅ Если недвижимость была получена в наследство, но не использовалась как основное жильё
📌 Таблица: Когда можно снова использовать Prima Casa?
| Ситуация | Можно ли получить Prima Casa? |
|---|---|
| Продажа текущего жилья и покупка нового в течение 1 года | ✅ Да |
| Покупка нового дома, но без продажи старого | ❌ Нет |
| Использование Prima Casa для коммерческой недвижимости | ❌ Нет |
| Инвестор купил дом, сделал ремонт и продал | ✅ Да, при соблюдении правил |
Инвесторы и Prima Casa: как можно зарабатывать на этой схеме?
Многие инвесторы используют Prima Casa для минимизации налогов при покупке и продаже недвижимости.
Можно ли использовать Prima Casa для покупки, ремонта и перепродажи?
✅ Да, если владеть жильём более 5 лет
❌ Нет, если продать раньше 5 лет без покупки нового
Как минимизировать налоги при продаже недвижимости?
📌 Прожить в доме 5 лет, чтобы избежать налога на прибыль (plusvalenza immobiliare)
📌 Купить новое жильё с Prima Casa в течение 1 года после продажи
В каких случаях налоговая может аннулировать Prima Casa?
❌ Если владельцы не переехали в жильё в течение 18 месяцев
❌ Если продажа произошла раньше 5 лет без покупки нового жилья
📌 Таблица: Выгодно ли часто покупать и продавать с Prima Casa?
| Действие | Риск налогов? | Выгодно для инвестора? |
|---|---|---|
| Покупка и продажа в течение 5 лет | Высокий | ❌ Нет |
| Покупка, ремонт, продажа через 5 лет | Низкий | ✅ Да |
| Использование Prima Casa несколько раз подряд | Средний | ⚠ Возможно |
Как избежать штрафов и использовать Prima Casa правильно?
Какие документы проверяет налоговая?
📌 Декларацию о месте жительства
📌 Кадастровый выписку (visura catastale)
📌 Декларацию о доходах (dichiarazione dei redditi)
Как избежать санкций за неправильное использование Prima Casa?
✅ Проживать в купленном жилье не менее 18 месяцев
✅ Не продавать недвижимость раньше 5 лет, если нет планов на новую покупку
✅ Не оформлять Prima Casa, если уже была такая льгота
Когда лучше оформить недвижимость как Seconda Casa?
📌 Если покупка недвижимости не для проживания
📌 Если жильё будет использоваться для аренды
Теоретический расчёт выгодности стратегии с Prima Casa на примере Турина
📌 Покупка старой квартиры за €40 000 с Prima Casa
- Регистрационный налог (2%): €800
- Нотариальные услуги: ~€2 500
- Комиссия агентству: ~€3 500
- Прочие расходы (кадастровые, ипотечные, пошлины): ~€500
Итоговая стоимость покупки: €47 300
📌 Ремонт и меблировка
- Капитальный ремонт (электрика, сантехника, окна): ~€15 000
- Мебель и техника: ~€5 000
Итоговые вложения в объект: €67 300
📌 Продажа другому инвестору через 3 года
- Рыночная стоимость после ремонта: €95 000
- Налог на прибыль (отсутствует, так как прошло 3 года)
- Комиссия агентству за продажу: ~€3 500
- Нотариальные и юридические расходы: ~€2 000
Чистая прибыль после продажи:
€95 000 — €67 300 (вложения) — €5 500 (расходы на продажу) = €22 200
📌 Сценарий сдачи в аренду (если не продавать)
- Средняя арендная плата за 2-комнатную квартиру в Турине: ~€650/месяц
- Годовой доход от аренды: ~€7 800
- Годовые расходы на обслуживание (налоги, ремонт, страховка): ~€1 500
- Чистая прибыль в год: ~€6 300
Вывод (с учетом реальных комиссий):
✅ Продажа после ремонта по-прежнему даёт быструю прибыль (~€22 200 за 3 года).
✅ Аренда всё ещё окупается примерно за 10-11 лет, что остаётся разумным сроком для недвижимости.
✅ Оптимальная стратегия: после 5 лет владения можно снова использовать Prima Casa, продать объект без налога на прибыль и реинвестировать.
🔥 Несмотря на высокие комиссии агентств, эта схема остаётся прибыльной, но требует тщательного расчёта всех затрат. 🚀
Окупаемость инвестиций: €67 300 / €6 300 ≈ 10,6 лет
Если инвестор купил жильё с Prima Casa, сделал ремонт за 2 месяца и продал его в течение года, то он избегает налога на прибыль (plusvalenza immobiliare) и может снова оформить Prima Casa на следующую покупку.
📌 Расчёт на примере Турина (быстрая перепродажа)
- Покупка квартиры за €40 000
- Все расходы (налоги, нотариус, агентство, ремонт): ~€67 300
- Продажа после ремонта: €95 000
- Комиссия агентству за продажу: ~€3 500
- Юридические расходы: €2 000
Чистая прибыль за 10 месяцев:
€95 000 — €67 300 — €5 500 = €22 200
🔥 Инвестор не платит налог на прибыль и может снова купить объект с Prima Casa, повторяя схему! 🚀
Это примерный расчет, цифры могут меняться, попросите совета или консультацию у нашего риэлтора.
Как мы поможем вам в оптимизации покупки и продажи недвижимости?
📌 Консультации по налоговой оптимизации
📌 Подбор выгодных объектов с потенциалом роста цены
📌 Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
FAQ (Часто задаваемые вопросы по теме Prima Casa)
Можно ли получить Prima Casa второй раз?
Да, если продать первую недвижимость и купить новую в течение 12 месяцев.
Какие налоги нужно заплатить, если продать Prima Casa раньше 5 лет?
Необходимо вернуть налоговые льготы и оплатить 26% налога на прибыль.
Можно ли обойти ограничения Prima Casa при покупке второй недвижимости?
Нет, налоговая строго следит за соблюдением условий льготной схемы.
Как инвесторы используют Prima Casa для минимизации налогов?
Они покупают, ремонтируют и перепродают жильё, используя льготы несколько раз.
Как избежать штрафов за нарушение правил Prima Casa?
Необходимо соблюдать требования к срокам проживания и продаже недвижимости.
📌 Ссылка на официальный источник:
Министерство экономики и финансов Италии – Prima Casa
