Если вы собираетесь снимать жилье в Италии или сдавать свою недвижимость в аренду, важно понимать основные типы договоров аренды и их особенности. В этой статье мы рассмотрим ключевые аспекты аренды жилья в Италии, включая типы договоров, процесс регистрации, налогообложение и многое другое.
Основные участники договора аренды
В договоре аренды участвуют:
- Арендодатель: собственник недвижимости.
- Арендатор: человек, снимающий жилье.
Иногда в процесс может быть вовлечено агентство недвижимости, которое помогает найти арендатора и оформляет документы.
Как оформить договор аренды
Договор аренды — это соглашение, по которому собственник предоставляет жилье арендатору за определенную плату. В договоре должны быть указаны:
- Данные арендодателя и арендатора.
- Описание недвижимости и ее кадастровые данные.
- Сумма арендной платы и порядок ее внесения.
- Срок действия договора.
Типы договоров аренды
В Италии существует несколько типов договоров аренды, каждый из которых имеет свои особенности:
- Договор на 4+4 года (Canone libero)
- Срок: 4 года с автоматическим продлением на 4 года.
- Арендная плата определяется сторонами без законодательных ограничений.
- Договор на 3+2 года (Canone concordato)
- Срок: 3 года с продлением на 2 года.
- Арендная плата ниже рыночной, с налоговыми льготами для арендодателя.
- Краткосрочный договор (Transitorio)
- Срок: от 1 месяца до 18 месяцев.
- Предназначен для временного проживания.
- Договор для студентов (Contratto per studenti universitari)
- Срок: от 6 месяцев до 3 лет.
- Специальные условия для студентов.
- Договор с фиксированной налоговой ставкой (Cedolare secca)
- Налоговая ставка: 21% для договоров на 4+4 года и 10% для договоров на 3+2 года.
- Освобождает от уплаты других налогов и сборов.
Регистрация договора аренды
Все договоры аренды в Италии должны быть зарегистрированы в Агентстве по доходам (Agenzia delle Entrate). Для этого необходимо:
- Заполнить соответствующие формы.
- Уплатить гербовый сбор.
Налогообложение аренды
Тип договора аренды влияет на налогообложение:
- Canone libero: доход от аренды увеличивает налогооблагаемую базу на 95% от арендной платы.
- Canone concordato: налоговые льготы снижают налогооблагаемую базу на 70%.
- Cedolare secca: фиксированная ставка налога 21% или 10%, заменяющая все другие налоги и сборы.
Налоговые вычеты для арендаторов
Арендаторы могут получить налоговые вычеты, если их годовой доход не превышает 30 987,41 евро:
- Для основной резиденции: от 300 до 150 евро.
- Для студентов: до 2000 евро.
- Для работников, переехавших по работе: от 495,80 до 991,60 евро.
Расторжение договора аренды
Для расторжения договора аренды необходимы серьезные причины, такие как:
- Экономические трудности.
- Профессиональные причины (смена работы).
- Медицинские причины.
Процедура включает уведомление арендодателя за 6 месяцев до расторжения и уплату гербового сбора.
Заключение
Выбор подходящего договора аренды — важный шаг для арендаторов и арендодателей. Надеемся, что это руководство поможет вам принять обоснованное решение и обеспечить комфортное проживание в Италии.
Ваш идеальный дом в Турине!
Наши русскоязычные специалисты по недвижимости помогут вам найти и арендовать или купить жилье. Полный спектр услуг и консультации.
Обо всем этом подробно
Как вы легко можете себе представить, не существует единого договора аренды в Италии, который можно использовать во всех случаях. Итальянское законодательство предусматривает несколько моделей договоров аренды жилья, различающихся в зависимости от отношений, которые устанавливаются между владельцем и арендатором.
Среди различных доступных типов наиболее часто используются пять: свободная аренда, согласованная аренда, временная аренда, аренда для студентов и аренда с фиксированным налогом. Различия охватывают продолжительность, налогообложение и способы определения арендной платы. Давайте рассмотрим их подробнее.
Договор аренды с свободной арендной платой: как это работает
Известный также как договор 4+4, это наиболее часто используемый тип canone libero. Арендная плата определяется владельцем и арендатором без учета законодательных ограничений и имеет срок четыре года с возможностью продления еще на четыре года (если одна из сторон не расторгнет договор). Он может предусматривать различные условия или дополнительные элементы (например, корректировку арендной платы в соответствии с индексами ISTAT).
Договор аренды с согласованной арендной платой: как это работает
Известный также как договор 3+2 canone concordato, предусматривает несколько ограничений на определение арендной платы, которая обычно ниже рыночных цен. Этот тип договора аренды выгоден как арендаторам, так и владельцам. Первые платят меньшую ежемесячную арендную плату по сравнению с свободной арендной платой, тогда как владельцы получают различные налоговые льготы. Срок составляет 3 года, с возможностью продления на 2 года, если одна из сторон не расторгнет договор.
Временный договор аренды: характеристики
Contratto di affitto transitorio Может иметь срок от 1 месяца до 18 месяцев и считается завершенным по истечении этого срока. Закон предусматривает исключения по максимальной продолжительности, но они должны быть должным образом обоснованы, чтобы избежать штрафов. Арендная плата определяется на основе максимальных значений, установленных территориальными соглашениями.
Договор аренды для студентов: как это работает
Affitto a studenti universitari Предназначен специально для студентов, обучающихся вдали от дома, имеет срок от 6 месяцев до 3 лет, автоматически продлевается при первом истечении на срок, равный первоначальному. В этом случае арендная плата также не может превышать максимальные значения, установленные территориальными соглашениями. Договор может быть подписан одним студентом или несколькими студентами, проживающими в городе, где находится университет или его филиалы, специализированные курсы или высшие учебные заведения.
Договор аренды с фиксированным налогом: как это работает
Договор с фиксированным налогом (cedolare secca) предусматривает льготное налогообложение для владельца недвижимости, который будет платить налог в размере 21% или 10% от арендной платы. Это обычно позволяет установить арендную плату ниже рыночной и избежать изменений или корректировок на протяжении всего срока договора.
Фиксированный налог может применяться к другим типам договоров, рассмотренным ранее, определяя их продолжительность. Так, договор с свободной арендной платой и фиксированным налогом будет иметь срок 4 года с возможностью продления еще на 4 года, а договор с согласованной арендной платой – срок 3 года с возможностью продления на 2 года.
Как зарегистрировать договор аренды
Независимо от выбранного типа, все договоры аренды должны обязательно регистрироваться в Налоговом управлении (Agenzia delle Entrate), которое предоставляет формы в зависимости от выбранного налогового режима. При регистрации владелец недвижимости должен уплатить гербовый сбор за весь год или за весь срок действия договора аренды.
Конечно, в Налоговое управление также необходимо сообщить о возможном продлении договора и одновременно уплатить гербовый сбор за весь год или за весь срок.
В случае, если договор не будет зарегистрирован, законодательство устанавливает, что соглашение, подписанное арендодателем и арендатором, не действительно с юридической точки зрения.
Срок действия договора аренды
Статья 1573 Гражданского кодекса устанавливает, что срок действия договора аренды не может превышать 30 лет. Однако это положение закона имеет остаточное значение, так как законодатель в нескольких случаях устанавливал разные критерии, которые способствуют определению срока действия договора аренды.
Согласно закону 392 от 1978 года (дополненному законом 431 от 1998 года), срок действия договора аренды городской недвижимости не может быть менее 4 лет. Однако, если стороны договариваются о заключении договора с согласованной или регулируемой арендной платой, минимальный срок снижается до 3 лет.
В итоге, срок действия договора аренды зависит от выбранного типа. Он может варьироваться от нескольких дней (туристический договор) до максимального срока в 4 года (договор с свободной арендной платой). Соглашения могут затем автоматически продлеваться или по взаимной договоренности сторон.
Договор аренды: налогообложение
Выбранный тип договора также определяет налоги, которые платятся на аренду. Как мы кратко упомянули ранее, итальянское законодательство предусматривает различные налоговые льготы для владельцев, которые выбирают регулируемую арендную плату (или ниже рыночной стоимости), чтобы облегчить положение арендаторов.
Если выбрать договор с свободной арендной платой, доход, полученный от арендной платы (сниженный на 5% по фиксированной ставке), учитывается при расчете налогооблагаемого дохода IRPEF, на который начисляются налоги. Например, если годовая арендная плата за квартиру составляет 5 000 евро, налогооблагаемый доход IRPEF увеличится на 4 750 евро.
При выборе договора с согласованной арендной платой предоставляются некоторые налоговые льготы. Фиксированное снижение увеличивается с 5% до 30%, и будет возможно вычесть из налогов 5% от годовой арендной платы. В приведенном выше примере налогооблагаемый доход IRPEF увеличится на 3 500 евро, и одновременно будет возможен налоговый вычет в размере 250 евро.
В договоре с фиксированным налогом налог составляет 21% (для договоров с свободной арендной платой) или 10% (для договоров с согласованной арендной платой) и заменяет IRPEF, региональные и муниципальные надбавки, а также регистрационные и гербовые сборы. Это означает, что будет уплачиваться налог, пропорциональный годовой арендной плате, но он не будет влиять на налогооблагаемую базу IRPEF.
Налоги на аренду не ограничиваются только арендной платой. Необходимо также учитывать гербовый сбор и регистрационный сбор, уплачиваемые при регистрации договора. Первый рассчитывается на основе годовой арендной платы (2% от арендной платы, но не менее 67,00 евро); второй зависит от количества страниц договора (не менее 32,00 евро).
Налоговые вычеты для арендаторов
Если вы живете в арендуемом жилье, вы можете воспользоваться различными льготами и налоговыми вычетами, которые уменьшат вашу ежемесячную арендную плату (при условии, что договор зарегистрирован в Налоговом управлении). Вычеты предусмотрены для всех типов договоров на основное место жительства, при условии, что доход арендатора (или семьи) не превышает 30 987,41 евро.
Налоговые вычеты за аренду не могут суммироваться, но налогоплательщик имеет право выбрать наиболее выгодный для себя. В частности, итальянское налоговое законодательство предусматривает:
- Вычеты для арендаторов жилья, используемого в качестве основного места жительства. Они варьируются от 300 евро до 150 евро в зависимости от общего дохода семьи.
- Вычеты для арендаторов жилья, используемого в качестве основного места жительства, арендованного по договору в режиме конвенции. Вычет составляет 495,80 евро, если общий доход меньше 15 493,71 евро, и 247,90 евро, если общий доход находится в диапазоне от 15 493,71 евро до 30 987,41 евро.
- Вычет на арендную плату для молодых людей в возрасте от 20 до 31 года за основное место жительства. Вычет составляет 20% от арендной платы (но не более 2 000 евро), если общий доход меньше 15 493,71 евро.
- Вычет для наемных работников, которые переезжают по работе. Вычет составляет 991,60 евро, если общий доход меньше 15 493,71 евро; 495,80 евро, если доход находится в диапазоне от 15 493,71 евро до 30 987,41 евро.
Как расторгнуть договор аренды
Договор аренды все еще действует, но вы хотите его расторгнуть? Закон предоставляет вам такую возможность, при условии, что существуют причины, которые делают невозможным продолжение проживания в арендованном жилье. Эти причины могут быть как объективными, так и субъективными.
Для расторжения договора аренды должны быть серьезные причины, которые не позволяют арендатору продолжать исполнение договора. Как постановил Кассационный суд в решении № 12291 от 30 мая 2014 года, эти причины должны:
- быть независимыми от его воли и непредсказуемыми;
- возникнуть после даты подписания договора;
- создавать условия, делающие проживание в жилье невыносимым.
Серьезные причины могут быть, например, экономическими или профессиональными. Если вы потеряли работу и аренда становится слишком дорогой, вы можете инициировать процесс расторжения договора без возможности возмещения со стороны владельца. То же самое верно, если вы нашли новую работу далеко от вашего текущего места проживания или если вас переводят на работу в другой город.
К серьезным причинам также относятся проблемы со здоровьем или неожиданное увеличение семьи. Если вы живете в однокомнатной квартире, и ваша семья скоро увеличится, вам будет сложно продолжать там жить. Если же у вас возникнут проблемы с передвижением, и в квартире есть архитектурные барьеры, вы также не сможете там продолжать жить.
Если вы оказались в одной из этих ситуаций – или в любой другой, которая может считаться серьезной причиной – вы сможете расторгнуть договор аренды без страха перед юридическими последствиями. Перед началом процесса мы настоятельно рекомендуем обсудить это с владельцем жилья, объяснив причины, по которым вы хотите расторгнуть договор.
После этого вы можете начать процесс расторжения договора. Во-первых, вам нужно уведомить владельца о намерении досрочно расторгнуть договор, отправив заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме необходимо указать только намерение расторжения и дату, к которой вы освободите квартиру (обычно это 6 месяцев).
Затем вам нужно будет уплатить гербовый сбор в размере 67 евро через форму F24 Elide. Одновременно необходимо подать в Налоговое управление форму RLI (в электронном или бумажном виде), чтобы сообщить о досрочном расторжении ранее зарегистрированного договора аренды.
