Как из одной квартиры сделать две студии и выгодно сдавать студентам: тренд на туринском рынке недвижимости

Италия, и в частности Турин, стала одним из центров, где всё чаще встречается стратегия: купить недорогую квартиру (чаще всего с кухней-гостиной и одной спальней) и путём небольшой перепланировки разделить её на две студии, чтобы сдавать жильё студентам и получать более высокую ренту. Ниже мы рассмотрим, как это работает, какие разрешения и налоги следует учесть, а также какова потенциальная доходность такой инвестиции.

Введение

Почему эта модель стала популярной?

• Высокий спрос на студенческое жильё. В Турине находятся крупные университеты, включая Политех (Politecnico di Torino) и Университет Турина (UniTo). Спрос на компактные и доступные варианты жилья растёт.
• Доступность недвижимости. По сравнению с Миланом или Римом, цены в Турине более привлекательны для инвестиций.
• Гибкость в сдаче. Если у вас две отдельные студии, вы можете сдавать каждую из них отдельно, часто получая больший совокупный доход, чем при традиционной аренде одной квартиры целиком.

Кому подходит такая стратегия?

• Частным инвесторам, желающим сделать эффективную покупку и получать стабильный ежемесячный доход.
• Родителям студентов, которые могут использовать одну студию под проживание ребёнка, а вторую сдавать и компенсировать затраты на ипотеку или содержание.

Как из одной квартиры сделать две студии и заработать больше на аренде?

1. Что даёт разделение квартиры на две студии?

Больше арендаторов — выше доход

• При переоборудовании одной недорогой квартиры в Турине в две студии вы получаете «двух арендаторов» вместо одного, повышая рентабельность аренды.
• Студенты и молодые специалисты охотнее снимают небольшие обустроенные помещения (студии) с общим санузлом, чем одну большую квартиру.

Гибкость в вариантах сдачи

• Краткосрочная аренда (например, на период сессии или стажировки).
• Долгосрочная аренда (контракты «студенческие» на 6–36 месяцев).
• Возможен смешанный формат: одну студию сдавать на короткий срок, вторую — на долгий.

2. Выбор подходящей квартиры для перепланировки

На что обратить внимание?

1. Площадь и планировка
   • Желательно, чтобы была просторная кухня-гостиная (чтобы можно было разделить на две зоны) и хотя бы одно окно в каждой зоне.
   • Важно понять, можно ли из кухни-гостиной сделать две комнаты без ущерба для освещённости и вентиляции.
2. Общее число окон и вентиляционных каналов
   • Для каждой студии требуется отдельный источник света и проветривания. В некоторых случаях придётся делать дополнительное окно или ставить вытяжку.
3. Санузел
   • Нередко две студии делят общую ванную комнату, но нужно продумать схему доступа: общий коридор/тамбур, чтобы каждый жилец имел независимый вход.
4. Состояние коммуникаций
   • Трубы, электрика, отопление. Чем лучше первоначальное состояние, тем дешевле обойдётся ремонт.
5. Расположение
   • Искать стоит в районах с высоким спросом среди студентов: поближе к вузам (San Salvario, Vanchiglia, San Paolo) или недалеко от станций метро (Lingotto).

3. Основные этапы перепланировки

3.1. Получение разрешений

В Италии любая перепланировка (особенно если добавляются стены или меняется назначение помещений) требует согласования:

• Comune (мэрия): подача проекта через сертифицированного геометра или архитектора.
• Кондоминиум (condominio): если изменения затрагивают общие зоны или стены, важно согласовать это на собрании собственников.

3.2. Проект разделения пространства

1. Зонирование: установка перегородок, выделение мест под мини-кухни, проведение воды и электричества.
2. Организация единого входа или установка двух отдельных входов.
3. Согласование расположения санузла. Если сохраняется один общий санузел, важно обеспечить удобный доступ каждому арендатору.

3.3. Ремонт и меблировка

• Строительные работы: возведение стен, шумоизоляция, новые двери, монтаж проводки.
• Мебель для студенческого жилья: кровать, рабочее место, шкаф. Оптимальны модульные решения, не занимающие много места.
• Интернет и отопление: ключевые моменты для студентов. Стоит заранее продумать, как будут делиться счета и ответственность за оплату коммуналки.

4. Сколько стоит переделка квартиры в две студии в Турине?

Точных универсальных цифр нет, но можно рассмотреть примерную смету:

1. Ремонт и материалы:
   • Перегородки, двери, отделка стен: 3 000–7 000 € (в зависимости от площади).
   • Электрика и сантехника: 2 000–5 000 € (новые розетки, подвод воды, вытяжка).
2. Работа архитектора/геометра: 1 500–3 000 € за проект и согласование с госорганами.
3. Дополнительные расходы:
   • Налоги и сборы в Comune (около 300–500 €).
   • При покупке квартиры: нотариальные услуги (около 1 500–3 000 €) и налог на покупку (в среднем 9–10% для нерезидентов).

Как рассчитать окупаемость?

• Доход от аренды: Если студию сдавать по 350–400 € в месяц, две студии принесут 700–800 €.
• Если при обычной аренде 1-к квартиры можно получить 500–600 €, то разделение увеличивает доход на 20–40%.
• Рентабельность также зависит от конечной стоимости покупки и ремонта. Однако, чем выгоднее приобретена начальная недвижимость, тем выше итоговая доходность.

Предложим услуги русскоговорящих строителей в Италии — пунктуальность, скорость гарантируют.

5. Как сдавать жильё студентам в Турине?

5.1. Арендный договор

В Италии существует специальный формат «студенческого контракта» (contratto per studenti fuori sede), обычно заключаемого на 6–36 месяцев. Он имеет льготы по налогообложению для владельца, если соблюдаются законодательные требования (подтверждение статуса студента).

5.2. Поиск арендаторов

• Университетские доски объявлений (онлайн и офлайн).
• Порталы недвижимости (Idealista, Immobiliare.it, Bakeca, Subito).
• Сообщества в соцсетях, мессенджеры (WhatsApp, Telegram), группы для русскоговорящих студентов и иностранцев в Турине.

LiveTOitaly найдет для вас выгодных арендаторов.

5.3. Что важно для студента?

• Скоростной интернет: Wi-Fi должен быть стабильным, лучше оформить безлимитный тариф.
• Мебель и техника: кровать, стол, стул, шкаф, мини-кухня и стиральная машина (общая или в каждой студии).
• Безопасность: надёжные двери, домофон, хорошее освещение подъезда.

6. Юридические нюансы и налоги

6.1. Разрешения и налоги при перепланировке в Италии

• CILA / SCIA: виды уведомлений о начале работ, которые подаются в муниципалитет.
• Cedolare Secca: плоская ставка налога (21% или 10% в зависимости от вида контракта), которая выгодна для многих частных арендодателей.
• Коммунальные платежи: по договорённости могут быть включены в аренду или оплачиваться отдельно.

6.2. Отдельный счётчик или общий?

• Если разделить квартиру полностью, можно установить два счётчика по воде, электричеству. Но часто делают общий счётчик, а расходы распределяют пропорционально.

7. Рентабельность и перспективы

Почему эта модель набирает популярность?

• Рост числа иностранцев и студентов: Турин привлекает не только итальянцев, но и молодых людей со всей Европы и СНГ.
• Гибкая форма аренды: небольшие помещения легче сдавать, а при необходимости быстрее найти новых жильцов.

Прогноз цен на туринскую недвижимость

• Эксперты говорят о постепенном росте стоимости квадратного метра в ближайшие годы (до 2025–2026 гг.), что дополнительно делает инвестиции в недвижимость в Италии перспективными.

Заключение

Сделать из одной квартиры две студии и сдавать студентам — реальный способ повысить доходность от аренды. Важно лишь учесть несколько факторов:

1. Грамотно выбрать исходную квартиру (с точки зрения планировки, локации, состояния).
2. Оформить разрешения на перепланировку и учесть требования condominio.
3. Учесть интересы студентов: мебель, интернет, отопление и удобный доступ к вузам.

Такая инвестиционная недвижимость в Турине способна приносить стабильный доход, если всё сделать по закону и с учётом спроса на рынке. Итоговая выгода складывается из относительно невысоких цен на покупку квартиры и увеличенной арендной ставки благодаря двум раздельным студиям. При удачном раскладе можно быстро окупить вложения и продолжать получать пассивный доход на протяжении многих лет.

LiveTOitaly подберет выгодные варианты квартир для покупки, быстрый ремонт с помощью русскоговорящих строителей, меблировка, найдем арендаторов, последующее обслуживание.

FAQ

Можно ли разделить квартиру на две студии в Италии?
Да, но для этого потребуется согласование в муниципалитете (Comune) и соблюдение строительных норм.

Сколько стоит перепланировка квартиры в студии в Турине?
Средняя стоимость варьируется от 7 000 до 15 000 евро в зависимости от исходной планировки.

Какой доход приносит сдача двух студий вместо одной квартиры?
Обычно доходность увеличивается на 30-40% по сравнению с арендой квартиры целиком.

Какие налоги платит владелец при сдаче студий в аренду?
Можно выбрать налоговую схему Cedolare Secca (10-21%) или стандартный налог на аренду (до 26%).

Можно ли сдавать такие студии без официального разделения квартиры?
Формально сдавать можно, но для юридической защиты арендаторов и владельца лучше оформить всё официально.
🔹 Idealista.it – Цены на квартиры в Турине