Ordine di demolizione: скрытая угроза при покупке недвижимости
- Проверка перед покупкой: с чего начать
- Что такое ordine di demolizione?
- Можно ли отменить приказ на снос?
- Что проверить до покупки: пошагово
- Судебная практика: что говорит Кассация
Проверка перед покупкой: с чего начать
Перед тем как подписывать предварительный договор или вносить задаток, проверьте:
- Наличие permesso di costruire — разрешения на строительство;
- Соответствие фактической планировки кадастровым данным (visura catastale, planimetria);
- Наличие уведомлений или предписаний о нарушениях от коммунальных служб;
- Историю собственности — через visura ipotecaria.
Эти документы можно запросить:
- у продавца (обязан предоставить);
- через геометра или технического консультанта;
- в муниципалитете (Ufficio Tecnico del Comune);
- у нотариуса при составлении договора купли-продажи.
Что такое ordine di demolizione?
Ordine di demolizione — это административный или судебный приказ о сносе части или всей постройки, выданный в случае:
- отсутствия разрешения на строительство;
- серьёзных нарушений по сравнению с одобренным проектом;
- отказа в получении амнистии (sanatoria edilizia);
- обжалованных нарушений, признанных в суде.
Можно ли отменить приказ на снос?
Исключения предусмотрены ст. 31, комма 5 DPR 380/2001:
Демолицией можно избежать, если:
- Муниципальный совет (Consiglio Comunale) официально признает интерес общественности, превышающий основания для сноса;
- Постройка не нарушает интересов: градостроительных, пейзажных, культурных, экологических или сейсмических;
- Получены все одобрения от соответствующих ведомств (экология, архитектура, и пр.);
- Имеется конкретный план и бюджет на использование здания (например, центр Protezione Civile, социальное жильё и пр.).
Если один из этих пунктов отсутствует — приказ не может быть отменён и снос обязателен.
Что проверить до покупки: пошагово
✅ Запросите у продавца или агента:
- Разрешение на строительство (permesso di costruire) и возможные модификации (varianti);
- Документы о завершении работ (certificato di fine lavori);
- Акт приёмки здания (collaudo statico);
- Есть ли condono edilizio или sanatoria и когда подан;
- Информацию о возможном ordine di demolizione.
✅ Проверьте самостоятельно или через геометра:
- Visura catastale и visura ipotecaria;
- Соответствие кадастровой планировки действительности;
- Наличие уведомлений о нарушениях (abusi edilizi) в архиве Comune;
- Историю сессий муниципального совета (delibere comunali) по объекту.
✅ Обратитесь:
- в Ufficio tecnico del Comune — за подтверждением легальности объекта;
- к нотариусу — с запросом на полную проверку документации и рисков;
- к инженеру/геометру — для проверки состояния здания и соответствия проекту.
Судебная практика: что говорит Кассация
Кассационный суд (решение №13324 от 07.04.2025) подчеркнул, что отмена приказа на снос возможна только при наличии полной, конкретной и мотивированной документации. Недостаточно просто заявить, что здание может быть полезно обществу. Необходимы:
- Точная цель использования;
- Отсутствие конфликтов с другими интересами (экология, урбанистика);
- Финансирование проекта;
- Согласие всех ведомств.
Иначе даже официальное решение муниципалитета может быть отменено.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
Как узнать, есть ли приказ на снос у недвижимости в Италии?
Запросите документы в Comune и проверьте через нотариуса или геометра — особенно archivio comunale и ufficio tecnico.
Можно ли купить дом и потом обнаружить, что он под снос?
Да, если не провести полную юридическую и техническую проверку. Приказ может быть выдан даже по старым нарушениям.
Если здание незаконное, можно ли его узаконить?
Только если возможно подать на sanatoria edilizia и постройка соответствует нормам. Но чаще — нет.
Что делать, если уже купил, а потом узнал о приказе на снос?
Немедленно обратиться к юристу и техническому специалисту. Возможно, можно обжаловать или запросить оценку ущерба.
Edilizia e Cassazione – Ordine di demolizione e interesse pubblico prevalente
