Зачем нужна проверка в регистрах недвижимости?
Покупка квартиры или дома в Италии — важное решение, особенно для иностранцев. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо проводить глубокую проверку (visura ipotecaria), которая подтверждает:
- отсутствие долгов,
- отсутствие залогов и обременений,
- законность перехода права собственности.
Обычно нотариусы исследуют историю объекта за последние 20 лет, но это может быть недостаточно.
Что такое visura ipotecaria и что она показывает
Это официальный документ из Conservatoria dei Registri Immobiliari — архива, где фиксируются все:
- сделки купли-продажи (trascrizioni),
- ипотеки (ipoteche),
- судебные тяжбы, парижменты и аресты (pignoramenti, sequestri).
Visura показывает, был ли объект вовлечён в юридические процессы, залоги или притязания.
Какие риски можно пропустить при стандартной проверке?
Судебная практика показала, что:
- могут быть активные парижменты, зарегистрированные более 20 лет назад и не аннулированные
- ипотеки, не обновлённые вовремя, аннулируются, но только формально — юрриски могут сохраняться
- при отсутствии полной истории можно пропустить претензии на имущество из старых процессов
Что рекомендует Кассационный суд Италии?
Согласно решению Cassazione Civile n. 34949/2024:
нотариус обязан проводить полную проверку регистрации прав и обременений, если это нужно для достижения цели сделки — приобретения объекта без рисков.
Это означает:
- Проверка должна выходить за пределы 20 лет
- Покупатель должен быть проинформирован о любых рисках
- Если нотариус не выполнил свою работу — возможна ответственность за убытки
Обязанности нотариуса в сделках
Нотариус в Италии — не просто регистратор. Он обязан:
- Провести полную проверку юридической чистоты объекта
- Предупредить покупателя о возможных юридических рисках
- Проверить наличие прецедентов, основанных на usucapione (приобретение по давности)
Если нотариус не выполнил этих действий, он несёт профессиональную ответственность за последствия сделки.
Что должен знать покупатель недвижимости в Италии?
- Проверка на 20 лет — это минимум. Лучше исследовать полную историю недвижимости.
- Требуйте от нотариуса разъяснений по рискам. Он обязан вас проинформировать.
- В случае судебных споров — вы можете ссылаться на халатность нотариуса.
- Не экономьте на проверках — юридическая чистота важнее ремонта.
❓ Часто задаваемые вопросы (FAQ)
1. Должен ли нотариус проверять историю больше, чем на 20 лет?
Да, если это необходимо для подтверждения отсутствия рисков и достижения цели сделки (Cass. Civ. 34949/2024).
2. Какие риски могут скрываться за пределами 20-летней истории?
Непогашенные ипотеки, забытые аресты, незакрытые процессы, претензии на usucapione.
3. Можно ли купить недвижимость с usucapione?
Да, но с рисками. Без судебного акта или нотариального соглашения — юридическая защита слабая.
4. Что делать, если нотариус скрыл важную информацию?
Возможно взыскание убытков за халатность через суд. Консультация с адвокатом обязательна.
5. Как обезопасить себя при покупке жилья в Италии?
Проверка через доверенного нотариуса, расширенная visura, сопровождение специалиста.
