Рынок жилой аренды в Италии: ключевые тенденции и прогнозы на 2025 год

Рынок жилой аренды в Италии: анализ цен, спроса и предложения

Рынок жилой аренды в Италии завершает 2024 год, демонстрируя рост арендных плат на 10% и увеличение предложения, которое снова опережает спрос. В отчете Immobiliare.it Insights представлены все данные по ценам, спросу, предложению и доступности арендного жилья в Италии за четвертый квартал 2024 года, а также прогнозы на 2025 год.

Рынок жилой аренды в Италии: рост арендных плат и увеличение предложения в четвертом квартале 2024 года

Национальное резюме

В четвертом квартале 2024 года рынок жилой аренды в Италии демонстрирует противоположную тенденцию по сравнению с продажами недвижимости. Предложение увеличилось на 16%, что превышает рост спроса на 9%. Цены на аренду выросли на 10%, аналогично показателям предыдущих двух кварталов. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры (bilocale) выросла с примерно 785 евро в месяц до почти 860 евро, увеличившись на 75 евро в абсолютных значениях. Наблюдаются незначительные повышения времени, необходимого для заключения договора аренды (time-to-rent), а также небольшой рост доли объявлений с пониженной ценой.

Ключевые показатели для Италии за Q4-2024

ПоказательИзменение YoY
Ежемесячная арендная плата+9,7%
Предложение+16,1%
Спрос+9,4%
Время до аренды (Time to Rent)+15,7%
Доступность-4,5%

Таблица: Обработка данных Immobiliare.it Insights. Источник: Immobiliare.it и Министерство финансов. Создано с помощью Datawrapper.

Восстановление предложения

Рынок аренды жилья в Италии начинает изменяться: предложение вновь растет после многолетнего сокращения, несмотря на продолжающийся рост спроса. Единственными периодами замедления были пандемический период и вторая половина 2023 года. Увеличение предложения снижает разрыв между спросом и предложением, чему способствует снижение процентных ставок, что сделало покупку недвижимости более выгодной по сравнению с предыдущим периодом.

Таким образом, рынок аренды жилья начинает становиться более благоприятным для потенциальных арендаторов после длительного периода, когда высокий рост спроса и постоянное сокращение предложения приводили к увеличению арендных плат.

Несмотря на значительное сокращение предложения традиционного арендного жилья за последние пять лет (-53% по сравнению с 2019 годом), темпы роста предложения начали увеличиваться с середины 2022 года, достигнув положительных значений начиная со второго квартала текущего года и увеличившись до двузначных темпов по сравнению с 2023 годом — ранее такие показатели не наблюдались за последние пять лет (за исключением пандемического периода, когда рост предложения был обусловлен накоплением неарендованных объектов). В то же время темпы роста спроса на аренду жилья оставались положительными, за исключением пандемического периода и второй половины 2023 года.

В результате динамики (постоянное сокращение предложения и рост спроса) разрыв между спросом и предложением увеличивался, что вызывало резкий рост арендных плат. В последние кварталы наблюдается изменение этой тенденции: разрыв между спросом и предложением начинает сокращаться, чему способствуют снижение процентных ставок (что делает покупку более дорогой) и увеличение арендной платы, что побуждает больше людей выбирать покупку жилья.

Доступность

Несмотря на положительные сигналы для арендаторов, последние повышения арендных плат снизили доступность жилья: одинокий человек (single) в Италии может позволить себе только 13% доступных объектов, а пара (coppie) — 55%. Эти показатели снизились по сравнению с прошлым годом: на 4 процентных пункта для одиноких и на 6 пунктов для пар, с значительными различиями в зависимости от географического региона.

Несмотря на то, что показатели свидетельствуют о том, что рынок аренды начинает благоприятствовать ищущим жилье, последние повышения затрат оказали влияние на уровни доступности, которые для одинокого человека остаются низкими и снижаются по сравнению с прошлым годом: в среднем итальянец со средним доходом может позволить себе арендовать лишь около 13% доступных объектов. Ситуация улучшается для пар, которые могут позволить себе арендовать 55% объектов, что на 4 пункта больше, чем в прошлом году. Эти проценты варьируются в зависимости от географического региона, что будет рассмотрено далее.

Рынок жилой аренды в Италии 2024–2025: цены, спрос и прогнозы

Географические регионы

Северо-Западный регион (Nord Ovest) показывает наибольший рост арендных плат (+11% по сравнению с прошлым годом). Наименьший рост наблюдается на островах (+6%). Доступность на рынке аренды ухудшается во всех регионах, особенно на Северо-Западе, тогда как на островах остается стабильной.

На уровне географических регионов Северо-Запад продолжает демонстрировать наибольший ежегодный рост средней арендной платы: +11% по сравнению с прошлым годом, достигнув в среднем 16,3 евро за квадратный метр, в то время как на островах рост составляет всего +6%, до 8,2 евро за квадратный метр. Таким образом, Северо-Запад остается лидером по росту арендных плат, а острова занимают последнее место.

Таблица: Ежегодные изменения спроса, предложения и средней арендной платы по географическим регионам

РегионСпрос (%)Предложение (%)Арендная плата (€ / кв.м)
Центр+7,4%-0,7%+8,5%
Острова+21,2%+20,8%+6,1%
Северо-Восток+10,1%+31,3%+9,2%
Северо-Запад+8,8%+17,4%+11,3%
Юг+13,1%+20,5%+9,4%

Таблица: Обработка данных Immobiliare.it Insights. Источник: Immobiliare.it. Создано с помощью Datawrapper.

Увеличение предложения недвижимости значительно замедлило конкуренцию среди арендаторов, особенно в Северо-Западном регионе, где доступность для одиноких людей и пар улучшилась благодаря росту предложения.

Крупные города

Средняя арендная плата увеличивается во всех 12 проанализированных городах, с наибольшим ростом в Венеции (+17%), за ней следуют Бари (+14%) и Генуя (+13%). Бари достигает Турина с арендной платой 12,1 евро за квадратный метр. Милан демонстрирует стабильность, оставаясь самым дорогим городом с 22,7 евро за квадратный метр.

Рим, Турин и Катания

В Риме конкуренция среди арендаторов возрастает на 9%, а предложение уменьшается на 9%. Это приводит к высокому уровню конверсии, который является одним из самых высоких среди анализируемых городов. Такая динамика может быть связана с эффектом юбилея в столице: многие владельцы решили сдавать свои квартиры в краткосрочную аренду, ожидая значительного наплыва людей и, соответственно, роста цен и доходов от туристических аренд.

В Турине и Катании давление спроса также увеличилось: в Турине спрос вырос на 16%, а предложение — на 10%; в Катании спрос увеличился на 15%, а предложение — на 3%. В Турине высокий рост спроса привел к значительному увеличению арендных плат (+36% за 5 лет), уступая только Бар

Таблица: Доступность аренды для одиноких и пар в основных городах за Q4-2024

ГородДоступно для одиноких (%)Доступно для пар (%)
Италия13%55%
Турин27%77%
Генуя14%70%
Катания12%67%
Палермо8%75%
Неаполь6%42%
Рим4%44%
Верона4%57%
Бари4%51%
Милан2%47%
Венеция2%42%
Болонья1%42%
Флоренция1%23%

Таблица: Обработка данных Immobiliare.it Insights. Источник: Immobiliare.it. Создано с помощью Datawrapper.

Прогнозы Immobiliare.it Insights

По прогнозам Immobiliare.it Insights, в ближайшие 12 месяцев средняя арендная плата по стране вырастет на 10%, однако ни один из крупнейших 12 городов Италии не достигнет этого уровня роста. Ожидается, что в следующих 12 месяцах средняя арендная плата по стране увеличится примерно на 10%, подтверждая уже наблюдаемый тренд. Венеция станет единственным из 12 крупных городов, где средняя арендная плата снизится на 1,3%.

Таблица: Прогноз арендных плат по основным городам на Q4-2025

Город€/кв.м Q4-2024€/кв.м Q4-2025Изменение YoY
Италия13,815,2+9,8%
Верона11,912,4+4,2%
Венеция14,614,4-1,3%
Турин12,112,7+5,0%
Рим17,017,4+2,5%
Палермо8,99,5+6,7%
Неаполь14,715,2+3,5%
Милан22,723,7+4,4%
Генуя9,69,8+2,0%
Флоренция21,822,9+4,8%
Катания9,39,7+4,4%
Болонья17,017,7+3,9%
Бари12,112,3+1,9%

Таблица: Обработка данных Immobiliare.it Insights. Источник: Immobiliare.it. Создано с помощью Datawrapper.

Заключение

Рынок жилой аренды в Италии демонстрирует устойчивый рост арендных плат и увеличение предложения, которое вновь опережает спрос. Эти тенденции приводят к некоторому снижению давления спроса и улучшению доступности жилья для арендаторов. Однако, несмотря на положительные изменения, доступность остается низкой, особенно для одиноких людей, что подчеркивает необходимость дальнейших мер для повышения доступности арендного жилья.

Итоги:

  • Рост арендных плат на 10% в четвертом квартале 2024 года.
  • Увеличение предложения на 16%, что превышает рост спроса на 9%.
  • Снижение доступности жилья для одиноких людей и пар.
  • Различия в динамике по географическим регионам и крупным городам.
  • Прогнозы на 2025 год предполагают дальнейший рост арендных плат, за исключением Венеции.

Для получения дополнительной информации и консультаций по вопросам аренды жилья в Италии вы можете обратиться к LiveTOitaly или посетить их официальный сайт.

Глоссарий

  • Средняя арендная плата (canone unitario medio): средняя стоимость аренды за квадратный метр, рассчитанная как среднее значение по объявлениям об аренде.
  • Спрос (domanda): общее количество обращений по объявлениям об аренде.
  • Коэффициент конверсии (tasso di conversione): количество обращений, сгенерированных на 100 просмотров объявления.
  • Давление спроса (pressione di domanda): зависит от среднего количества обращений на одно объявление (рассчитывается только для объявлений, получивших хотя бы одно обращение), процент обращенных объявлений от общего числа и коэффициента конверсии.
  • Предложение (offerta): количество объявлений об аренде.
  • Время до аренды (time-to-rent): среднее время, в течение которого объявления остаются активными и выводятся из портала, выраженное в месяцах.
  • Доступность (accessibilità): процент объявлений об аренде, которые различные сценарии дохода позволяют арендовать, выделяя 30% чистого ежемесячного дохода на оплату арендной платы. Рассматриваются сценарии для одного человека со средним доходом работающего по найму и для пары работающих по найму с доходом 1,8 раза выше среднего (источник: Министерство финансов Италии с переработкой данных Immobiliare.it Insights).
  • Индекс усвоения (indice di assorbimento): разница между количеством выходящих и входящих объявлений за рассматриваемый период по отношению к количеству выходящих объявлений.

LiveToItaly

Если вы рассматриваете возможность аренды или покупки жилья в Италии и нуждаетесь в профессиональной поддержке, компания LiveToItaly готова предоставить консультации и сопровождение на всех этапах этого процесса.


FAQ

  1. Какие регионы Италии показывают наибольший рост арендных плат?
    Северо-Запад лидирует с ростом на 11%, а острова показывают наименьший прирост — 6%.
  2. Сколько в среднем стоит аренда жилья в Италии?
    Средняя цена аренды составляет 13,8 евро за квадратный метр, с наибольшими значениями в Милане (22,7 евро).
  3. Что влияет на доступность жилья для арендаторов?
    Ключевые факторы: рост арендных плат, уровень доходов населения и географическое расположение.
  4. Как изменились цены на аренду в 2024 году?
    Цены выросли на 10% по сравнению с прошлым годом, что связано с увеличением спроса и предложения.
  5. Какие прогнозы для рынка аренды на 2025 год?
    Ожидается средний рост арендных плат на 10%, с возможным снижением в Венеции (-1,3%).

Министерство финансов Италии

Similar Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *