Как рассчитать рыночную и кадастровую стоимость недвижимости в Италии: подробный гайд для собственников и покупателей
Зачем рассчитывать стоимость недвижимости в Италии
Рассчитать стоимость недвижимости необходимо при покупке, продаже, оформлении наследства или для оценки налоговой базы (например, при расчёте IMU, imposta di registro и пр.). От правильной оценки зависят сделки, налоги и даже ипотечные решения.
Рыночная и кадастровая стоимость: в чём разница
🔹 Рыночная стоимость (valore di mercato) — это реальная цена, по которой можно продать недвижимость на рынке.
🔹 Кадастровая стоимость (valore catastale) — это административная величина, рассчитанная по данным Agenzia delle Entrate и используемая для налогообложения (регистрационные налоги, IMU и др.).
Важно: Эти значения могут сильно отличаться. Рыночная цена может быть в 2–3 раза выше кадастровой.
Как рассчитывается рыночная стоимость жилья
Чтобы рассчитать рыночную стоимость, применяют формулу:
Цена = Коммерческая площадь × Средняя стоимость за кв. м (OMI) × Коэффициенты
🔸 Коммерческая площадь (superficie commerciale) — включает жилую площадь, балконы, террасы, подвалы (с корректировками по проценту).
🔸 Средняя стоимость за м² — определяется по базе Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) от Agenzia delle Entrate для каждой зоны города.
🔸 Коэффициенты корректировки (coeff. di merito) — зависят от:
- этажа,
- наличия лифта,
- состояния квартиры,
- ориентации по солнцу,
- вида из окна,
- энергоэффективности.
Пример формулы:
90 м² × 3.500 €/м² × (1 — 5%) = 299.250 €
Как рассчитать кадастровую стоимость: формула
Кадастровая стоимость — это значение, на основе которого рассчитываются налоги. Формула:
Valore catastale = [Rendita catastale × 1.05] × коэффициент
🔹 Rendita catastale — можно узнать на сайте Agenzia delle Entrate по кадастровому номеру.
🔹 Коэффициенты:
- 110 для основного жилья (prima casa),
- 120 или 126 — для второго жилья (в зависимости от категории),
- 160 — для недвижимости в категории A/3 (типовая квартира),
- 140–180 — для коммерческой.
Пример:
Rendita catastale = 600 €
Valore catastale = (600 × 1.05) × 110 = 69.300 €
Пример расчёта: квартира в Милане
Объект: квартира 85 м² в районе Dergano, Милан
Rendita catastale: 780 €
Цена за м² по OMI: 3.800 €/м²
Коэффициенты: -5% (1 этаж, без лифта)
Рыночная стоимость:
85 м² × 3.800 € × 0.95 = 306.850 €
Кадастровая стоимость:
(780 × 1.05) × 110 = 90.090 €
👉 Как видно, разница почти в 3,5 раза — и это нормально.
Что влияет на стоимость: ключевые факторы
✅ Район и инфраструктура
✅ Близость к метро, школам, паркам
✅ Год постройки и состояние дома
✅ Энергоэффективность (класс A–G)
✅ Этаж и наличие лифта
✅ Вид на город, терраса, балкон
✅ Рынок спроса: локальный или туристический
Советы продавцам и покупателям
🔹 Покупателям — проверяйте кадастровую стоимость перед сделкой, чтобы не переплатить налоги. Уточняйте цену за м² по OMI и уточняйте фактическую площадь.
🔹 Продавцам — делайте оценку рыночной стоимости через агента, чтобы установить конкурентную цену и не терять покупателей.
🔹 Для всех — избегайте “слишком заниженных” цен в документах: это может вызвать проверку налоговой.
👉 Rendita catastale — это кадастровая рента, то есть годовой доход, который теоретически может приносить недвижимость. Она определяется налоговой службой и используется как основа для расчёта налогов (например, IMU и imposta di registro).
👉 Valore catastale — это кадастровая стоимость, то есть оценочная стоимость недвижимости, вычисленная на основе rendita catastale с применением специального коэффициента (множителя), зависящего от типа недвижимости. Именно эту сумму учитывают при покупке жилья для расчёта регистрационного налога.
💡 Пример: если rendita catastale равна 500 €, то valore catastale может быть 500 × 120 = 60 000 € (для обычной недвижимости с коэффициентом 120).
Вопрос
Это не значит что если я буду сдавать ее в аренду то обязан ставить цену 500 евро
Правильно — это совсем не значит, что если rendita catastale (кадастровая рента) составляет, например, 500 евро в год, вы обязаны сдавать квартиру именно по этой сумме.
👉 Rendita catastale — это исключительно налоговая величина, применяемая для расчёта налога на имущество, регистрации сделки, наследства и других фискальных целей. Она никак не связана с реальной рыночной стоимостью аренды.
✅ Вы можете сдавать недвижимость по любой цене, соответствующей рыночным условиям, хоть за 800 €, хоть за 1500 € в месяц — это не нарушает закон, если правильно оформлена аренда и уплачены соответствующие налоги на доход от аренды.
Нужна помощь? Консультации от LiveTOitaly
Не знаете, как посчитать стоимость вашей квартиры или какой налог придётся платить? Мы помогаем русскоязычным в Италии с:
- оценкой недвижимости,
- проверкой кадастра,
- подготовкой к продаже или покупке,
- налоговыми консультациями.
📩 Свяжитесь с LiveTOitaly и получите помощь экспертов!.
FAQ
Вопрос: В чём разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости в Италии?
Ответ: Рыночная стоимость отражает реальную цену продажи на рынке, а кадастровая используется для расчёта налогов и может быть существенно ниже рыночной.
Вопрос: Как самостоятельно рассчитать рыночную стоимость дома в Италии?
Ответ: Нужно знать коммерческую площадь, стоимость за м² по OMI и коэффициенты характеристик — результат получится путём умножения этих значений.
Вопрос: Где узнать кадастровую стоимость квартиры в Италии?
Ответ: Кадастровая стоимость указывается в документах на недвижимость и может быть запрошена на сайте Agenzia delle Entrate с помощью codice fiscale и данных объекта.
Вопрос: Для чего используется кадастровая стоимость в Италии?
Ответ: Она используется для расчёта налогов на недвижимость, включая IMU, и для определения минимальной цены при сделке.
Вопрос: Можно ли оспорить рыночную оценку квартиры перед сделкой?
Ответ: Да, можно заказать независимую экспертную оценку, чтобы избежать завышения цены при покупке или занижения при продаже.
