Что такое altezza minima abitativa и откуда взялась норма 2,70 м?
В Италии действуют санитарно-строительные нормы, устанавливающие минимально допустимую высоту потолков в жилых помещениях. Согласно Декрету Министерства здравоохранения от 5 июля 1975 года (DM 5 luglio 1975), эта высота должна быть не менее 2,70 метра для жилых комнат и не менее 2,40 метра для ванных комнат, коридоров, кладовок.
Однако, как часто бывает в Италии, всё зависит от года постройки дома.
Потолки ниже нормы в Италии — законно или нет? Объясняем для русскоязычных
- Общие правила по высоте потолков
- Исключения: что делать, если потолок ниже нормы
- Какие законы регулируют высоту потолков в Италии
- Пояснение по нормам: переводы с итальянского
- Реконструкция и реновации в старом жилье
- Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Исключения для зданий, построенных до 1975 года
Если здание построено до вступления в силу Декрета 1975 года, то оно может не соответствовать новым требованиям. В таких случаях применяется исключение, подтверждённое статьёй 10, п.2 Закона 120/2020, а также рядом судебных решений, включая постановление TAR Napoli 1277/2024.
Условия применения исключения:
- Здание или квартира построены до июля 1975 года;
- Имеются документы о легальности постройки и разрешения на момент постройки;
- Недвижимость находится в зонах A или B согласно DM 2 aprile 1968, n.1444;
- Высота потолка не ниже 2,50 м (в отдельных случаях — 2,40 м).
Что было до 1975 года: нормы XIX–XX веков
До введения новых норм действовали старые санитарные инструкции от 20 июня 1896 года, где были установлены другие требования:
| Этаж | Минимальная высота потолков |
|---|---|
| Первый этаж | 4,00 м |
| Остальные жилые этажи | 3,00 м |
| Мансарда с наклонной крышей | от 2,00 м |
| Плоская крыша | от 2,50 м |
Закон «Salva Casa 2024»: новые уточнения по высоте
Закон 105/2024 «Salva Casa» уточнил: при реконструкции старых зданий можно допустить высоту от 2,40 м, если это обосновано технически и не нарушает санитарные нормы. Это особенно актуально при реставрации исторических объектов и недвижимости в центрах городов.
Можно ли узаконить квартиру с потолками ниже 2,70 м?
Да, но при соблюдении следующих условий:
- Подтверждение года постройки;
- Отсутствие нарушений в текущем состоянии (самовольной реконструкции);
- Наличие технического заключения инженера/архитектора;
- Обоснование невозможности соблюдения норм из-за особенностей конструкции.
Когда низкие потолки становятся проблемой?
- При капитальной реконструкции — могут потребовать соблюдение всех современных норм;
- При подаче документов на изменение назначения помещения;
- При попытке продать жильё — могут возникнуть сложности с ипотекой или техпаспортом;
- Если недвижимость находится в зоне, где действуют жёсткие местные санитарные правила.
Как проверить высоту потолков и законность жилья
- Запросить план дома и техпаспорт (planimetria catastale);
- Обратиться за visura catastale;
- Уточнить год постройки — это можно узнать в Comune;
- Проверить, нет ли обременений или нарушений через visura ipotecaria;
- Заказать заключение технического специалиста (geometra, architetto).
Заключение: стоит ли бояться потолков ниже 2,70 м?
Не всегда. Главное — понимать, на какие законы и исключения можно опираться, чтобы не купить недвижимость с потенциальными проблемами. Для старых зданий главное — наличие документов о легальности постройки, а не высота в сантиметрах.
В Италии ценность дома — это не только метры, но и история. А значит, даже потолки 2,50 м могут быть законными.
📎 Источник: TAR Napoli sentenza n.1277/2024 📎 Закон: Articolo 10, comma 2, Legge 120/2020 📎 Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 📎 Legge «Salva Casa» n. 105/2024
FAQ — Часто задаваемые вопросы:
1. Можно ли сдавать квартиру в Италии, если потолки ниже 2,70 м?
Да, если объект построен до 1975 года и соблюдены другие параметры, высота потолков 2,50 м может быть принята, особенно при наличии соответствующего разрешения.
2. Какие законы регулируют высоту потолков в Италии?
Основной документ — Decreto Ministeriale Sanità 5 luglio 1975, который требует 2,70 м, но допускает исключения по закону 120/2020 и DL 76/2020.
3. Что делать, если я хочу отремонтировать квартиру с низким потолком?
Нужно провести техническую экспертизу и получить подтверждение легитимности постройки, особенно если здание старше 1975 года.
5. Какие риски при покупке жилья с потолками 2,50 м?
Основной риск — невозможность регистрации как полноценного жилья или сдачи в аренду без специальных разрешений.
